광주지방법원 2025타경51674. 등기상 말소기준권리는 2019.09.30. 북동신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고, 현재 경매의 청구액은 1,780,352,000원입니다. 말소기준권리 자체와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 핵심은 등기부보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 황인희는 2019.08.21., 김공수와 장은주는 2019.09.06. 전입해 모두 말소기준권리보다 앞서며, 조사상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
이 세 임차인의 보증금은 각각 10,000,000원·20,000,000원·10,000,000원입니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있어 현재 회차의 인수액은 40,000,000원입니다. 최저가 249,200,000원만 보고 투자금액을 판단하면 안 되고, 최저가 + 인수액인 289,200,000원을 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 249,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 현황 | 토지면적 749.6㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 공시지가 1,687,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 북동신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.11.12.의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다. 반면 황인희·김공수·장은주의 전입일은 말소기준권리보다 빠르기 때문에 예상배당상 보증금 합계 40,000,000원이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 조사 6명, 선순위 대항력 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06 | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 있음 | 없음 | 2025.12.01 | 해당 없음 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 930,000원 | 있음 | 없음 | 2025.11.20 | 해당 없음 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06 | 10,000,000원 | 840,000원 | 있음 | 없음 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 확인되지 않음 | 해당 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 2025.11.19 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 인원은 실제 임차인 6명입니다. 이 중 예상배당에서 매수인 인수로 반영된 사람은 김공수·황인희·장은주 3명이고, 인수 보증금 합계는 40,000,000원입니다. 204호로 기재된 장종일은 2020.11.30. 전입으로 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 실질취득은 감정가의 81.2%
한 차례 유찰돼 최저매각가는 감정가 356,000,000원의 70%인 249,200,000원입니다. 그러나 선순위 임차인 보증금 40,000,000원을 더한 실질취득액은 289,200,000원으로, 감정가의 약 81.2%입니다.
동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치가 확인되지 않으므로 “감정가의 70%니까 시세보다 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 가격 메리트 판단의 기준은 감정가 할인율이 아니라 실제 시장가격과 실질취득액의 비교여야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 등 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 249,200,000원 | 40,000,000원 | 289,200,000원 | 3,283,088,800원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 174,440,000원 | 40,000,000원 | 214,440,000원 | 3,356,802,160원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 122,107,999원 | 40,000,000원 | 162,107,999원 | 3,408,401,513원 |
④ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,288,800원 |
| 인수 · 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 244,911,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 249,200,000원 중 집행비용 4,288,800원을 제외한 244,911,200원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 3,283,088,800원이며, 선순위 임차인 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도청 남측 인근에 위치하며 주변으로 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1-가~14-하)는 근린생활시설로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상16층이며 사용승인일은 2019.07.15.입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측·남측 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구입니다.
- 토지. 토지면적 749.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 249,200,000원이 아니라 인수 40,000,000원을 합친 289,200,000원을 총액 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차 범위 대조. 현황조사에는 108호·109호·110호·111호·114호·204호·205호·404호 등 여러 호의 점유관계가 기재돼 있으므로 매각대상 범위와 각 임대차의 적용 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 수탁자 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있으므로 신탁원부 제2022-105호의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2019.09.30. 북동신용협동조합 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기상 권리자를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 실질취득 289,200,000원과 비교해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 “289,200,000원 실질취득”을 보라
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%인 249,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 김공수·황인희·장은주의 보증금 합계 40,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되기 때문에, 현재 회차의 실질취득액은 289,200,000원입니다.
여기에 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁이고 신탁원부 확인 주의사항까지 존재합니다. 반면 동일 물건의 최근 실거래 시세 수치가 없어 289,200,000원이 시장 대비 저렴한지 여부는 판단을 유보해야 합니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸 보이는 물건”이 아니라, 선순위 임차보증금과 신탁관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득액을 기준으로 가격을 검증해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
