광주지방법원 2025타경51674. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 301호가 대상입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2019년 9월 30일 북동신용협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권은 말소기준권리이며 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이후 2022년 5월 9일 소유권이 신탁으로 이전되었고, 신탁원부 제2022-108호 및 신탁주의사항이 남아 있습니다.
이번 경매의 가장 큰 포인트는 임차인 인수입니다. 김공수(보증금 20,000,000원), 황인희(10,000,000원), 장은주(10,000,000원)는 모두 전입신고가 2019년 9월 30일 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 배당 시뮬레이션에도 세 사람의 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 반면 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 말소기준권리 후 전입으로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 301호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태는 근린생활시설로 이용중 |
| 토지 | 749.6㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 상업나지 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 · 2019.09.30 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 신탁은 따로 본다
2019년 9월 30일 설정된 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2026년 3월 10일 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 경매에서는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 한편 2022년 5월 9일 소유권은 주식회사무궁화신탁으로 이전되었고 신탁주의사항도 존재하므로, 임대차 등 법률행위와 신탁재산의 관리·처분에 관한 내용은 신탁원부 제2022-108호 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 3명, 인수 4천만원
대항력 판단은 2019년 9월 30일 말소기준권리와 전입일을 비교했습니다. 김공수·황인희·장은주는 기준일 이전 전입으로 대항력 있음이고, 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 기준일 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 김공수·황인희·장은주는 우선변제권이 없고, 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 우선변제권 정보가 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06 | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 有 | 無 | 20,000,000원 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 930,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06 | 10,000,000원 | 840,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30 | 10,000,000원 | 900,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 및 회차별 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,171,600원 | 매각대금에서 지출 |
| 임차인 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 임차인 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 임차인 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 166,228,400원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,528,000,000원 중 166,228,400원이 배당되고, 미배당액은 3,361,771,600원입니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가만 보면 안 된다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 169,400,000원 | 166,228,400원 | 3,361,771,600원 | 40,000,000원 | 209,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 118,579,999원 | 116,119,879원 | 3,411,880,121원 | 40,000,000원 | 158,579,999원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 83,005,999원 | 81,111,891원 | 3,446,888,109원 | 40,000,000원 | 123,005,999원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층, 사용승인일 2019.07.15의 건물입니다.
- 토지. 749.6㎡, 지목 대, 중심상업지역, 상업나지, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·도시계획구역·택지개발지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.
- 물건 상태. 매각물건명세서 비고상 외관상 공실 상태이고, 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금 확인. 김공수·황인희·장은주의 대항력 보증금 합계 40,000,000원을 최저매각가와 별도로 반영하세요.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁이 수탁자로 등기되어 있으므로 신탁원부 제2022-108호의 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 있는 3명의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조이므로 명도와 보증금 정산 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 물건 구분 확인. 외관상 공실이며 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않았다는 명세서 비고를 직접 현장 및 원본 서류와 대조하세요.
- 배당 검증. 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 배당액은 달라질 수 있으므로 입찰 전 배당표 원본을 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·임대차관계 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.694억”보다 “실질취득 2.094억”이 중요하다
이 사건은 1회 유찰로 최저매각가가 감정가의 70%인 169,400,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 40,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 그래서 현재 회차에서는 실질취득부담 209,400,000원이 핵심 숫자입니다. 반대로 2회·3회 유찰 시에는 실질취득부담도 158,579,999원, 123,005,999원으로 낮아집니다.
권리분석에서 가장 중요한 위험은 대항력 임차인 인수이고, 별도의 확인 포인트는 신탁원부와 격벽 미설치입니다. 단순히 최저매각가가 낮다는 이유만으로 판단하지 말고, 매각가와 인수액을 합산한 실질취득 기준으로 접근하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
