광주지방법원 2025타경51674. 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 114호입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019년 설정된 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 2026년 3월 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 김공수·황인희·장은주는 말소기준권리보다 전입신고가 앞서 대항력 있음으로 정리되고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다. 본건 배당 시나리오에는 이 3명의 보증금 합계 40,000,000원이 실제 인수액으로 반영돼 있습니다. 장은주의 경우 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 114호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 물건용도 | 대지 · 현황상 근린생활시설 |
| 토지 | 749.6㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 상업나지 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 242,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁·임차인을 함께 봐야 한다
2019년 9월 30일 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리로 잡혀 있고, 2024년 1월 23일 기존 임의경매개시결정은 2025년 3월 24일 말소됐습니다. 이후 2025년 11월 12일 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 2022년 5월 9일 소유권이전 신탁이 설정되어 있으므로 신탁원부 확인이 필요하며, 2025년 11월 18일에는 신탁주의사항이 부기되어 임대차 등 법률행위는 신탁원부 확인이 필요하다고 안내됩니다.
| 권리 | 일자 | 권리자 | 처리 |
|---|---|---|---|
| 을구 1 근저당권 | 2019.09.30 | 북동신용협동조합 | 말소기준 |
| 갑구 2 소유권이전 신탁 | 2022.05.09 | 주식회사무궁화신탁 | 신탁원부 확인 |
| 갑구 3 경매개시 | 2024.01.23 | 북동신용협동조합 | 이미 말소 |
| 갑구 5 경매개시 | 2025.11.12 | 북동신용협동조합 | 매각 소멸 |
| 을구 1-1 근저당권 이전 | 2026.03.10 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 | 매각 소멸 |
② 임차인 분석 — 대항력 3명은 실질취득에 반드시 더한다
| 임차인 | 점유 호수 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 有 | 없음 | 40,000,000원 중 20,000,000원 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 10,000,000원 | 930,000원 | 有 | 없음 | 40,000,000원 중 10,000,000원 |
| 장은주 | 본건(114호) | 10,000,000원 | 840,000원 | 有 | 없음 | 40,000,000원 중 10,000,000원 |
| 장종일 | 본건(204호) | 10,000,000원 | 900,000원 | 無 | 미상 | 비인수 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 10,000,000원 | 800,000원 | 無 | 미상 | 비인수 |
| 이설매 | 본건(404호) | 10,000,000원 | 800,000원 | 無 | 미상 | 비인수 |
실제 임차인은 6명이고, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 대항력 있는 임차인은 김공수·황인희·장은주 3명이며, 현 배당 시나리오에서는 이들의 보증금 총 40,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 따라서 최저매각가 242,900,000원만 보면 안 되고 실질취득 282,900,000원을 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,200,600원 |
| 인수 · 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 238,699,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권자 배당은 238,699,400원이며 채권최고액 3,528,000,000원 대비 3,289,300,600원의 미배당이 발생합니다. 임차인 3명의 대항력 보증금 40,000,000원은 배당으로 지급되지 않고 매수인 인수로 반영됩니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 4천만원은 내려가도 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 242,900,000원 | 40,000,000원 | 282,900,000원 | 3,289,300,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 170,030,000원 | 40,000,000원 | 210,030,000원 | 3,361,150,420원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 119,020,999원 | 40,000,000원 | 159,020,999원 | 3,411,445,295원 |
대항력 임차인의 보증금이 고정 인수액으로 잡힌 구조이므로 매각가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가지만, 최저가와 실질취득의 차이 40,000,000원은 그대로 남습니다. 이 점이 본건 입찰가 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 평가상 기호(1-가~14-하)는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건은 도휘에드가9차오피스텔 1층 114호입니다.
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 749.6㎡, 지목 대, 중심상업지역, 상업나지, 평지, 세로장방, 중로각지입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구 및 가축사육제한구역에 포함되며, 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상16층, 사용승인일 2019.07.15이며 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 242,900,000원에 인수 40,000,000원을 더한 282,900,000원을 총 취득가로 봐야 합니다.
- 임차인 3명. 김공수·황인희·장은주의 대항력 보증금 합계 40,000,000원이 인수 구조에 들어가므로 명도 및 보증금 승계 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 2022.05.09 신탁이 설정됐고 신탁주의사항이 부기되어 있으므로 등기부만 보지 말고 신탁원부에서 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 최저가만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 대항력 없는 임차인도 3명 있으므로 각 호수의 실제 점유와 계약관계를 현황조사서 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 배당 확인. 집행비용 4,200,600원, 근저당 배당 238,699,400원이 현재 시나리오에 반영되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 포함 총액이 중요하다”
본건은 말소기준권리가 명확하고 경매개시결정과 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 대항력 있는 김공수·황인희·장은주 3명의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있어, 현재 회차의 최저매각가 242,900,000원을 그대로 취득가로 보면 안 됩니다. 현재 실질취득은 282,900,000원이고, 2회 유찰 시 210,030,000원, 3회 유찰 시 159,020,999원으로 내려갑니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘1회 유찰 70%’라는 숫자 자체가 아니라 인수 4천만원을 더한 실질취득액, 그리고 신탁원부와 대항력 임차인의 최종 보증금 인수 범위입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 메리트는 별도로 확인해야 하며, 현재 상태에서 최저가만 보고 저렴하다고 결론내리는 것은 위험합니다.
