광주지방법원 2025타경51674. 남악리 도휘에드가9차오피스텔 1층 111호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 등기상 현재 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁입니다. 말소기준은 2019.09.30. 북동신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 점유자입니다. 임차인 조사상 실제 임차인은 6명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 김공수·황인희·장은주는 전입 또는 사업자등록 시점이 말소기준일인 2019.09.30.보다 빨라 대항력 있음으로 분류되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서는 세 사람의 보증금 합계 40,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 1층 111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 283,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청 청구액 | 1,780,352,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30. 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
2019.09.30. 근저당권이 말소기준입니다. 2025.11.12. 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 말소기준 이전에 점유를 시작한 임차인을 먼저 봐야 합니다. 특히 황인희는 매각물건명세서에서 본건 111호 관련 대항 임차인으로 명시되어 있고, 보증금 10,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 대항력 표시 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·사업자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06. | 20,000,000원 / 2,250,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 인수 시뮬레이션 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21. | 10,000,000원 / 930,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 미배당 잔액 인수 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06. | 10,000,000원 / 840,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 인수 시뮬레이션 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30. | 10,000,000원 / 900,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15. | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15. | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 임차인은 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 김공수 20,000,000원·황인희 10,000,000원·장은주 10,000,000원, 합계 40,000,000원을 매수인 인수액으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 70%가 아니라 ‘실질취득 323,500,000원’
현재 최저매각가는 283,500,000원으로 감정가 405,000,000원의 70%입니다. 그러나 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금은 40,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 323,500,000원입니다. 감정가 대비로는 약 79.9% 수준입니다.
2회 유찰 시 매각가는 198,450,000원, 인수액은 40,000,000원으로 실질취득은 238,450,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가 138,915,000원에 같은 인수액을 더하면 178,915,000원입니다. 이 사건은 인수 보증금 40,000,000원이 각 회차 매각가보다 작으므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려가는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,769,000원 |
| 인수 · 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 278,731,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 283,500,000원 중 집행비용 4,769,000원을 제외한 278,731,000원이 근저당권 배당으로 계산되어 있습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,249,269,000원이며, 매수인 인수액 40,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 실질취득비용에 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 283,500,000원 | 40,000,000원 | 323,500,000원 | 3,249,269,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 198,450,000원 | 40,000,000원 | 238,450,000원 | 3,333,128,300원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 138,915,000원 | 40,000,000원 | 178,915,000원 | 3,391,829,810원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 도휘에드가9차오피스텔 건물 내 1층 물건으로 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 지하 2층·지상 16층 철근콘크리트구조이며 사용승인일은 2019.07.15.입니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측·남측 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 1,687,000원/㎡, 토지면적은 749.6㎡이며 평지·세로장방·중로각지로 조사되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 283,500,000원만 볼 것이 아니라 인수 시뮬레이션 40,000,000원을 더한 323,500,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 황인희 인수범위 확인. 매각물건명세서에는 황인희의 10,000,000원 보증금 중 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 다른 대항력 임차인 원본 대조. 김공수·장은주까지 포함한 40,000,000원 인수 시뮬레이션과 실제 111호 점유범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 110호 경계·사용관계. 111호는 110호와 벽체 구분 없이 하나의 점포로 이용 중이고 110호 소유자는 제3자입니다. 현황복구·점유분리·사용관계가 명도와 활용성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 신탁원부. 신탁원부 제2022-102호에서 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 관리비. 2025년 10월 기준 미납관리비 98,300원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 근린생활시설 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가”보다 인수와 점유가 먼저다
이 물건은 감정가 405,000,000원에서 한 차례 유찰되어 283,500,000원까지 내려왔지만, 권리분석의 결론은 단순한 할인율과 다릅니다. 배당 시뮬레이션 기준 매수인 인수액이 40,000,000원이므로 현재 회차 실질취득은 323,500,000원입니다. 여기에 매각물건명세서상 대항 임차인 황인희의 보증금 잔액 인수 가능성, 신탁원부 확인 필요성, 그리고 111호가 제3자 소유 110호와 벽체 없이 하나의 점포로 이용되고 있다는 문제가 함께 존재합니다.
실거래 비교 근거가 없는 만큼 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 실제 인수범위와 110호·111호의 점유·경계관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리와 현황 확인을 우선해야 하는 주의형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
