광주지방법원 2025타경51674. 본건 주소는 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 401호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 16층, 사용승인일은 2019.07.15입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 말소기준권리는 2019.09.30 설정된 북동신용협동조합 근저당권 3,528,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 이 근저당보다 앞선 전입입니다. 황인희는 2019.08.21, 김공수·장은주는 2019.09.06 전입해 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서도 이 3명의 보증금 합계 40,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 반면 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 16층 · 사용승인 2019.07.15 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.30 북동신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금 4,000만원을 본다
말소기준 근저당권은 2019.09.30 설정됐습니다. 그보다 앞서 전입한 황인희·김공수·장은주 3명은 대항력이 있는 것으로 정리돼 있고, 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다. 세 사람의 보증금은 각각 10,000,000원·20,000,000원·10,000,000원으로 합계 40,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 3명
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으므로 조사상 실제 임차인은 6명입니다. 이 중 말소기준보다 먼저 전입한 3명의 보증금 합계 40,000,000원이 매수인 인수대상으로 반영돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06 | 20,000,000원 / 2,250,000원 | 2015.12.01 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21 | 10,000,000원 / 930,000원 | 2025.11.20 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06 | 10,000,000원 / 840,000원 | — | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30 | 10,000,000원 / 900,000원 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15 | 10,000,000원 / 800,000원 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15 | 10,000,000원 / 800,000원 | 2025.11.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가 1.645억보다 실질취득 2.045억이 중요
현재 회차 최저매각가는 164,500,000원으로 감정가 235,000,000원의 70%입니다. 하지만 대항력 임차인 보증금 40,000,000원이 별도 승계되므로, 매수인의 경제적 부담은 204,500,000원입니다. 이는 감정가의 약 87.0% 수준입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 164,500,000원 | 40,000,000원 | 204,500,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 115,150,000원 | 40,000,000원 | 155,150,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 80,605,000원 | 40,000,000원 | 120,605,000원 |
제시된 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 매 회차 40,000,000원으로 유지됩니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 이 금액은 따로 남으므로, 입찰가를 볼 때는 항상 낙찰가 + 40,000,000원으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인은 확인되지만, 실거래 시세와 비교한 할인 여부가 확인된 것은 아니므로 ‘시세보다 싸다’는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | — | 3,103,000원 |
| 인수 · 임차인 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 161,397,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 미배당액은 3,366,603,000원입니다. 신청채권액은 1,780,352,000원이고 예상배당액은 161,397,000원으로 신청채권도 전액 만족되지 않습니다. 임차인 3명의 40,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 부담으로 남습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상은 근린생활시설로 이용중입니다. 아파트 주거용 물건으로 보면 안 됩니다.
- 현황. 외관상 공실 상태이고 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 임차인 조사와 실제 공간 구획을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비. 2024년 11월부터 2025년 10월까지 미납관리비 약 1,841,560원이 기재돼 있으며, 이 중 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측·남측으로 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 749.6㎡, 공시지가 1,687,000원/㎡이며 지형은 평지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차는 최저가 164,500,000원에 인수보증금 40,000,000원을 더한 204,500,000원을 기준으로 판단하세요.
- 선순위 임차인 확인. 김공수·황인희·장은주의 실제 점유 여부, 임대차 존속 여부, 보증금 반환관계를 원문과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 호실 대응관계 확인. 사건 주소 401호와 조사표의 108·109·110·111·114·204·205·404호 표기가 어떻게 연결되는지 매각범위 원문을 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의이고 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요.
- 공실·격벽 확인. 외관상 공실 및 격벽 미설치 기재가 있으므로 실제 사용구획, 명도 대상, 임차인의 점유범위를 현장에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납관리비 약 1,841,560원 중 공용부분 범위를 관리주체에 확인해 추가 인수액을 계산하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 할인율만 보지 말고 실제 근린생활시설 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “70% 최저가”가 아니라 “2.045억 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 판단이 완전히 달라집니다. 표면상 최저가는 164,500,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가므로 현재 회차의 실질취득은 204,500,000원입니다. 여기에 공용부분 관리비 인수 가능성, 신탁원부 확인, 조사된 여러 호실과 401호의 대응관계, 외관상 공실·무격벽 상태까지 확인해야 합니다.
말소기준 자체는 분명하지만, 이 물건은 권리관계가 단순한 무인수형이 아닙니다. 실제 임차인 6명 중 3명이 대항력을 갖고 있고 그 보증금 합계 40,000,000원이 매수인의 경제적 부담으로 남습니다. 따라서 결론은 “70%라서 싸다”가 아니라 “인수액까지 더한 뒤 가격과 점유범위를 다시 검증해야 한다”입니다.
