광주지방법원 2025타경51674. 등기상 말소기준은 2019.09.30. 북동신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이 근저당보다 먼저 전입한 김공수·황인희·장은주가 있고, 배당계산상 세 임차인의 보증금 20,000,000원 + 10,000,000원 + 10,000,000원은 우선변제되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
현재 회차 매각가정액은 228,200,000원이고 인수액은 40,000,000원입니다. 즉 권리비용을 포함한 실질취득은 268,200,000원입니다. 감정가는 326,000,000원이지만 동일 물건 또는 인근의 실거래 자료가 없어, 이 실질취득액이 시세보다 낮은지 높은지는 주어진 자료만으로 판정할 수 없습니다. 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 403호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 228,200,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 청구액 | 1,780,352,000원 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 말소기준권리 | 2019.09.30. 근저당권 · 북동신용협동조합 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 실질취득 | 268,200,000원 = 최저가 228,200,000원 + 보증금 인수 40,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리인 2019.09.30. 근저당권보다 앞선 전입은 황인희(2019.08.21.), 김공수(2019.09.06.), 장은주(2019.09.06.)입니다. 이 세 명은 대항력이 있는 것으로 정리되어 있고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다.
반대로 장종일(2020.11.30.), 유한회사 엠케이드론(2022.06.15.), 이설매(2022.04.15.)는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 기재된 6건 모두 실제 임차 조사 대상이며, 보증기관 신고를 별도 임차인으로 중복 합산하는 문제는 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수 40,000,000원
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06 | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 930,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06 | 10,000,000원 | 840,000원 | 대항력 有 | 없음 | 승계 없음 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득 268,200,000원
이 사건의 현재 최저매각가는 228,200,000원으로 감정가 326,000,000원의 70% 회차입니다. 그러나 대항력 임차인 세 명의 보증금 40,000,000원이 별도로 인수되므로, 현재 회차에서 실제 부담을 판단할 때는 268,200,000원을 기준으로 보는 것이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 228,200,000원 | 40,000,000원 | 268,200,000원 | 3,303,794,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 159,740,000원 | 40,000,000원 | 199,740,000원 | 3,371,296,360원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 111,818,000원 | 40,000,000원 | 151,818,000원 | 3,418,547,452원 |
유찰이 진행되더라도 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 40,000,000원으로 동일합니다. 따라서 회차별 비교도 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 40,000,000원으로 해야 합니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 발생한다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,994,800원 |
| 인수 · 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 224,205,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 3,303,794,800원이고, 매수인 인수액은 40,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(1-가~14-하)는 근린생활시설로 이용중입니다.
- 위치. 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변에는 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층 건물이며 사용승인일은 2019.07.15.입니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 749.6㎡, 공시지가는 1,687,000원/㎡이며 평지·세로장방·중로각지로 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 현장·명도 리스크
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 228,200,000원이 아니라 인수보증금 40,000,000원을 더한 268,200,000원을 기준으로 판단합니다.
- 대항력 임차인 3명 확인. 김공수·황인희·장은주의 실제 점유 범위와 보증금 반환관계를 원본에서 재확인합니다.
- 호수 불일치 확인. 표시 주소 403호와 임차 조사 호수가 직접 일치하지 않으므로 매각목록·현황조사·명세서를 대조합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2022-114호의 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인합니다.
- 관리비 확인. 미납관리비 2,532,470원 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인합니다.
- 공실·격벽 확인. 외관상 공실 및 다른 실과 구분되는 격벽 미설치 상태를 직접 확인합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 자료가 없으므로 입찰가 결정 전에 동일 건물·인근 근린생활시설 거래·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “228,200,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 228,200,000원이 아니라 실질취득 268,200,000원입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
여기에 신탁등기와 신탁원부 확인, 403호와 임차 조사 호수의 불일치, 외관상 공실·격벽 미설치, 미납관리비 2,532,470원이라는 현장 변수가 겹칩니다. 반면 가격을 판단할 최근 실거래 자료는 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 권리·점유 대상의 정확한 대조가 우선입니다. 시세를 확보하기 전에는 “싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 맞습니다.
