광주지방법원 2025타경51674. 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 305호입니다. 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2022년 5월 9일 소유권이전 신탁이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2019년 9월 30일 설정된 북동신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 3,528,000,000원입니다. 이후 2026년 3월 10일 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
이번 경매에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가가 아니라 인수보증금 40,000,000원입니다. 김공수·황인희·장은주의 전입신고일이 모두 말소기준권리보다 빠르고, 배당자료상 이 세 임차인의 보증금이 매수인 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 122,500,000원만 지출하는 구조가 아니라 실질취득 162,500,000원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 305호 |
| 등기상 부동산 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 남악리 2233, 2234 도휘에드가9차오피스텔 / 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 대죽동로 40 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층, 사용승인일 2019.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 필수
2019년 7월 18일 주식회사하늘 명의로 소유권보존이 이루어졌고, 2019년 9월 30일 북동신용협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2022년 5월 9일 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 되었으며, 2025년 11월 12일 두 번째 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 3명, 인수 4,000만원
실제 임차인은 6명입니다. 이 중 김공수·황인희·장은주는 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력이 있어 보증금 전액 40,000,000원이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 대항력 有우선변제 없음승계 없음인수 20,000,000원 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 10,000,000원 | 930,000원 | 대항력 有우선변제 없음승계 없음인수 10,000,000원 |
| 장은주 | 본건(114호) | 10,000,000원 | 840,000원 | 대항력 有우선변제 없음승계 없음인수 10,000,000원 |
| 장종일 | 본건(204호) | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 無우선변제 없음승계 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 · 미상 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 無우선변제 없음승계 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 無우선변제 없음승계 없음 |
③ 가격 구조 — 최저가보다 실질취득액을 기준으로 봐야 함
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 122,500,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금 40,000,000원을 매수인이 부담하므로, 실제 경제적 부담은 162,500,000원입니다. 같은 방식으로 회차가 더 진행되어 낙찰가가 내려가더라도 인수보증금 자체가 별도로 존재하기 때문에 최저가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,515,000원 |
| 인수 · 임차인 김공수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 황인희 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장은주 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 119,985,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 3,528,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 119,985,000원으로, 3,408,015,000원의 미배당이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지 및 환금성 메모
- 입지. 전라남도청 남측 인근이며 주변에 근린상가, 오피스텔, 업무시설이 소재해 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 토지. 중심상업지역의 평지·세로장방형 토지이며 토지면적은 749.6㎡, 토지이용상황은 상업나지입니다.
- 도로. 중로각지이며 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측으로 보행자도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 2019년 7월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층 지상16층 건물이며 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 현황·관리비 체크
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 122,500,000원에 낙찰되더라도 40,000,000원 인수로 실질취득액은 162,500,000원입니다.
- 대항력 임차인. 김공수·황인희·장은주 세 임차인은 말소기준권리 이전 전 전입으로 대항력이 있어 보증금 전액 인수 구조입니다.
- 확약 확인. 해당 임차인에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 내용은 확인되지 않으므로 인수 40,000,000원을 기본값으로 잡아야 합니다.
- 신탁 확인. 신탁주의사항이 있으므로 임대차·처분 권한과 신탁재산 관리·처분 조건을 신탁원부 제2022-111호에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납관리비 1,312,790원과 공용부분 인수 가능성을 관리사무소에서 다시 확인하세요.
- 현장 확인. 외관상 공실과 격벽 미설치 상태가 확인되므로 실제 사용 형태와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 아니라 총취득비용”
이 물건의 핵심은 122,500,000원이라는 숫자에 머무르지 않는 것입니다. 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득액은 162,500,000원입니다. 여기에 미납관리비 1,312,790원 가능성, 신탁원부 확인, 격벽 미설치 및 실제 사용상태 확인까지 더해야 합니다.
말소기준권리 자체는 2019년 9월 30일 북동신용협동조합 근저당권으로 비교적 명확하고, 경매개시결정 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인 3명이라는 예외가 매수인의 경제적 부담을 크게 좌우합니다. 따라서 이 사건은 ‘1회 유찰로 70%가 된 물건’이라는 표면 가격보다 162,500,000원의 실질취득액과 신탁·관리비·임차인 인수 구조를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
