광주지방법원 2025타경51674. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 302호 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고, 2019년 설정된 북동신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신탁이 설정되었고, 종전 임의경매는 해제되어 말소됐으며, 2025년 11월 현재 경매가 다시 개시됐습니다.
권리의 가장 큰 특징은 근저당 자체가 아니라 말소기준권리 이전에 전입한 대항력 임차인 3명입니다. 김공수·황인희·장은주는 모두 말소기준권리인 2019.09.30. 이전 전입으로 대항력이 있고, 자료상 우선변제권은 없으며 보증금 합계 40,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 반대로 장종일·유한회사 엠케이드론·이설매는 대항력이 없어 매각으로 권리가 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 감정평가서상 이용상태: 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 대항력 임차인이 남는다
말소기준권리는 2019.09.30. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,528,000,000원이고, 매각으로 소멸합니다. 2022.05.09. 소유권이전 신탁이 설정되어 현재 수탁자는 주식회사무궁화신탁이며, 등기부에는 신탁원부 제2022-109호와 함께 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항 확인 필요성이 기재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 3명, 인수 40,000,000원
확인된 실제 임차인은 6명입니다. 이 중 3명은 대항력 있음으로 조사되어 보증금이 매수인 인수 대상으로 잡혔고, 3명은 대항력 없음으로 표시됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 판단되는 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 보증금 | 월세 | 전입 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 2019.09.06 | 대항력 有우선변제 없음승계: 인수 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 10,000,000원 | 930,000원 | 2019.08.21 | 대항력 有우선변제 없음승계: 인수 |
| 장은주 | 본건(114호) | 10,000,000원 | 840,000원 | 2019.09.06 | 대항력 有우선변제 없음승계: 인수 |
| 장종일 | 본건(204호) | 10,000,000원 | 900,000원 | 2020.11.30 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계: 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 10,000,000원 | 800,000원 | 2022.06.15 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계: 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 10,000,000원 | 800,000원 | 2022.04.15 | 대항력 없음우선변제 해당 없음승계: 없음 |
확정일자는 세 임차인 모두 별도 확인값이 없고, 김공수·황인희는 배당요구가 접수됐으며 장은주는 배당요구 표시가 없습니다. 세 사람 모두 자료상 우선변제권은 없는 것으로 배당표에 반영됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,730,600원 |
| 인수 · 임차인 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 135,169,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 137,900,000원 기준으로 집행비용 2,730,600원이 먼저 빠지고, 근저당에는 135,169,400원이 배당됩니다. 대항력 임차인 3명에게 배당되는 금액은 각각 0원으로 잡혀 보증금 총 40,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 근저당 미배당은 3,392,830,600원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 늘어도 인수 40,000,000원은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 137,900,000원 | 135,169,400원 | 3,392,830,600원 | 40,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 96,530,000원 | 94,392,460원 | 3,433,607,540원 | 40,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 3,462,045,278원 | 40,000,000원 |
중요한 점은 유찰이 늘면서 매각가가 내려가더라도 대항력 임차인 인수 40,000,000원은 별도로 남는다는 것입니다. 따라서 2회·3회 유찰 구간에서는 겉으로 보이는 최저가 하락폭이 실질취득 하락폭과 같지 않습니다. 이 사건의 가격 메리트는 임차인 인수액을 합산한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통시로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하2층 지상16층 건물이며 사용승인일은 2019.07.15입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지·경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 749.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업나지, 중심상업지역, 평지, 세로장방, 중로각지입니다.
- 규제. 택지개발지구, 가축사육제한구역, 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역이 포함되고 중로1류·소로1류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 관리비·현황 확인 포인트
- 현황 상태. 외관상 공실 상태로 조사됐습니다.
- 호실 구분. 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 것으로 확인됐습니다.
- 임차 현황. 실제 임차인은 6명이며, 이 중 대항력 있는 임차인 3명의 인수보증금 40,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 신탁. 신탁원부 제2022-109호의 수익자·관리·처분 조항과 임대차 관련 권한을 반드시 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 137,900,000원이라는 숫자보다 대항력 임차인 인수 40,000,000원을 더해 실질취득 구조를 먼저 보세요.
- 대항력 3명 원본 대조. 김공수·황인희·장은주의 전입일과 점유 상태를 원본 서류 및 현황조사 내용과 다시 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의이므로 신탁원부 제2022-109호와 처분권한·임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 관리비 확인. 약 1,498,580원 미납 및 공용부분 부담 가능성을 관리사무소 자료와 대조하세요.
- 호실 경계 확인. 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않은 현황이므로 실제 호실 이용현황과 내부 구조를 직접 확인하세요.
- 재매각 회차 대비. 2회 유찰 시 96,530,000원, 3회 유찰 시 67,571,000원으로 내려가지만 인수 40,000,000원은 그대로이므로 회차별 실질취득을 따져야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사보고서·임차인 배당요구 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰로 싸져도 인수액은 사라지지 않는다”
이 사건은 말소기준권리인 북동신용협동조합 근저당이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 대항력 임차인 3명입니다. 김공수·황인희·장은주의 보증금 합계 40,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있기 때문에, 현재 최저가 137,900,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
또한 소유자가 주식회사무궁화신탁인 신탁 구조, 미납관리비 약 1,498,580원, 공실 상태와 호실 구분 격벽 미설치 사항까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 메리트도 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 낮아진 물건’보다 ‘인수액과 신탁 리스크를 반영해 다시 계산해야 하는 물건’으로 보는 편이 안전합니다.
