광주지방법원 2025타경51674. 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233, 도휘에드가9차오피스텔 4층 404호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2019년 9월 30일 설정된 북동신용협동조합 근저당권(채권최고액 3,528,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 설정·신청된 권리는 매각으로 소멸 구조를 보이지만, 이 사건의 핵심은 등기권리보다 대항력 임차인의 보증금 인수입니다.
더 중요한 점은 현재 최저매각가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 매수인이 실제 부담할 총액은 최저매각가만으로 끝나지 않는다는 것입니다. 배당표상 김공수 20,000,000원, 황인희 10,000,000원, 장은주 10,000,000원이 각각 매수인 인수로 계산되어 총 40,000,000원이 붙습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 223,300,000원 + 40,000,000원 = 263,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 4층 404호 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 223,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기 확인일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁과 임차인을 함께 봐야 한다
2019년 9월 30일의 북동신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2022년 5월 9일에는 주식회사무궁화신탁으로 소유권이전 신탁이 이루어졌고, 신탁주의사항에는 임대차 등 법률행위를 할 경우 신탁원부 확인이 필요하다는 취지가 기재되어 있습니다. 2024년 1월 23일의 임의경매개시결정은 2025년 3월 24일 이미 말소되었고, 2025년 11월 12일의 현재 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 임차보증금 4,000만원 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 20,000,000원 | 有 | 無 | 매수인 인수 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 10,000,000원 | 有 | 無 | 매수인 인수 |
| 장은주 | 본건(114호) | 10,000,000원 | 有 | 無 | 매수인 인수 |
| 장종일 | 본건(204호) | 10,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 10,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 10,000,000원 | 無 | 미상 | 없음 |
실제 본건 404호와 직접 연결된 임차인은 이설매로 확인되며, 전입일은 2022.04.15이고 배당요구는 2025.11.19에 접수되었습니다. 이설매는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 김공수(2019.09.06), 황인희(2019.08.21), 장은주(2019.09.06)는 모두 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음으로 계산되며, 배당표에서 세 보증금은 모두 매수인 인수액으로 반영되었습니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,926,200원 |
| 인수 · 임차인 김공수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 황인희 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 장은주 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 219,373,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,926,200원을 제외한 매각대금 219,373,800원이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 3,528,000,000원 대비 미배당액은 3,308,626,200원이며, 별도로 대항력 임차보증금 40,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근이며, 주변에 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재하여 주위환경은 보통시입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통시입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1-가~14-하)는 근린생활시설로 이용 중이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 지하2층 지상16층, 사용승인일은 2019.07.15입니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 1,687,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지입니다. 토지는 평지의 세로장방 형상이며 중로각지에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역 등에 포함되며, 중로1류 및 소로1류에 접합니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·도시가스 설비 등이 구비되어 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 먼저 계산. 현재 회차는 최저가 223,300,000원이 아니라 실질취득 263,300,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 3건 확인. 김공수 20,000,000원, 황인희 10,000,000원, 장은주 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 본건 404호 임차인 확인. 이설매의 보증금은 10,000,000원이고 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.11.19에 접수되었습니다.
- 신탁원부 확인. 소유권이전 신탁이 설정되어 있고 신탁주의사항에 신탁원부를 통한 목적·수익자·관리·처분 조항 확인이 필요하다고 기재되어 있으므로 원본 확인이 중요합니다.
- 관리비 체납 확인. 2025년 10월 기준 미납관리비 243,140원이 있었고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 유찰 시 재산정. 2회 유찰 시 실질취득 196,310,000원, 3회 유찰 시 149,417,000원이므로 회차별로 인수액을 다시 반영해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사보고서·배당표를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 70%”가 결론이 아니다
이 물건은 현재 감정가 319,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 223,300,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 분명해 보입니다. 그러나 이 사건에서는 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있어, 현재 회차의 실제 취득 기준은 263,300,000원입니다.
즉 핵심은 권리 자체가 복잡하다는 데 있지 않습니다. 말소기준권리는 2019년 9월 30일 북동신용협동조합 근저당으로 비교적 명확하고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 대항력 임차보증금은 별도 비용처럼 붙어 실질취득을 끌어올립니다. 따라서 현재 회차를 검토할 때는 최저가가 아니라 낙찰가 + 40,000,000원으로 판단해야 하며, 유찰이 추가되면 그때 다시 실질취득액을 계산하는 접근이 맞습니다.
결론적으로, 이 사건의 승부처는 ‘감정가 대비 몇 %인가’가 아니라 ‘인수보증금까지 포함해 얼마에 취득하는가’입니다.
