광주지방법원 2025타경51674. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 대상 주소는 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 206호입니다. 감정가는 216,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 151,200,000원입니다.
표면적인 할인율만 보면 70%까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준은 2019.09.30. 북동신용협동조합 근저당권이고, 그보다 먼저 전입한 김공수·황인희·장은주 3명의 보증금 합계 40,000,000원이 예상배당표에서 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 151,200,000원 + 40,000,000원 = 191,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51674 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 2층 206호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상16층 · 사용승인일 2019.07.15 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북동신용협동조합 / 1,780,352,000원 |
| 말소기준 | 2019.09.30. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 3,528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금 4천만은 별도
말소기준권리는 2019.09.30. 설정된 북동신용협동조합 근저당권 3,528,000,000원입니다. 2025.11.12. 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권은 2026.03.10. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기가 되었지만, 경매개시결정의 채권자 표기는 북동신용협동조합입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 3명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며 실제 임차인 6명입니다. 이 중 말소기준일인 2019.09.30.보다 먼저 전입한 김공수·황인희·장은주 3명은 대항력이 있는 것으로 조사되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당에서는 이 세 사람에게 배당액을 잡지 않고 보증금 전액 40,000,000원을 매수인 인수로 계산했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김공수 | 108호,109호(본건) | 2019.09.06 | 20,000,000원 | 2,250,000원 | 대항력 有 | 확정일자 확인 안 됨 | 20,000,000원 인수 |
| 황인희 | 110호,111호(본건) | 2019.08.21 | 10,000,000원 | 930,000원 | 대항력 有 | 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 장은주 | 본건(114호) | 2019.09.06 | 10,000,000원 | 840,000원 | 대항력 有 | 확정일자 확인 안 됨 | 10,000,000원 인수 |
| 장종일 | 본건(204호) | 2020.11.30 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 無 | 확정일자 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 유한회사 엠케이드론 | 205호 | 2022.06.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 無 | 확정일자 확인 안 됨 | 인수 없음 |
| 이설매 | 본건(404호) | 2022.04.15 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 無 | 확정일자 확인 안 됨 | 인수 없음 |
③ 실질취득가 — 최저가가 아니라 191,200,000원
현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 40,000,000원입니다. 따라서 최저매각가 151,200,000원만을 취득원가처럼 보면 안 됩니다. 현 자료 기준 실질취득은 191,200,000원으로, 감정가 216,000,000원의 약 88.5%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 151,200,000원 | 40,000,000원 | 191,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 105,840,000원 | 40,000,000원 | 145,840,000원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 74,088,000원 | 40,000,000원 | 114,088,000원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금 합계 40,000,000원이 현재 최저가보다 크지 않기 때문에, 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 각 회차마다 낙찰가에 40,000,000원을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 실거래 비교 자료는 없어 시세 대비 저렴 여부는 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,916,800원 |
| 인수 · 김공수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 황인희 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장은주 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 북동신용협동조합 | 3,528,000,000원 | 148,283,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 151,200,000원 중 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당권 미배당액은 3,379,716,800원이고, 대항력 임차인 3명의 보증금 40,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용중입니다. 사건 용도 표기는 대지입니다.
- 현황. 매각물건명세서 비고에는 외관상 공실 상태이고 다른 실과 구분되는 격벽이 설치되지 않음으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 전라남도청 남측 인근이며, 주변에 근린상가·오피스텔·업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로, 동측 및 남측 보행자도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 1,687,000원/㎡. 토지면적은 749.6㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 151,200,000원이 아니라 인수보증금 40,000,000원을 합친 191,200,000원부터 계산하세요.
- 임차인 호실 매칭. 대상 주소는 206호지만 임차인 조사에는 여러 다른 호실이 함께 기재되어 있습니다. 각 임차인이 실제로 206호와 어떻게 연결되는지 원문을 대조하세요.
- 대항력 임차인 3명. 김공수 20,000,000원, 황인희 10,000,000원, 장은주 10,000,000원의 인수 여부와 점유 현황을 최종 확인하세요.
- 신탁원부. 소유권이 주식회사무궁화신탁에 신탁되어 있으므로 신탁 목적·수익자·임대차 권한·관리 및 처분조항을 확인하세요.
- 현황과 임차인 자료의 불일치 점검. 외관상 공실·격벽 미설치라는 기재와 다수 임차인 조사 내용을 현장 및 집행기록에서 함께 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 공부상 용도와 실제 사용, 영업·임대 활용 가능성을 별도로 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 현재 실질취득 191,200,000원이 시세 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 숫자는 40,000,000원
이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 대항력 임차인 보증금 인수입니다. 감정가 216,000,000원이 1회 유찰되어 최저가가 151,200,000원까지 내려왔지만, 매수인 인수로 계산된 보증금 40,000,000원을 합치면 실제 부담은 191,200,000원입니다.
여기에 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기, 206호와 임차인 조사 호실 표기의 대응관계, 외관상 공실 및 격벽 미설치라는 현황까지 겹칩니다. 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 점만 보고 단순한 물건으로 분류하기 어렵습니다. 권리 인수 4천만원을 먼저 확정하고, 신탁원부·임차인 호실·현황을 모두 맞춘 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
