창원지방법원 2024타경2841. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 2층 201호, 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준은 2024.04.08. 접수된 구즉신용협동조합 가압류이고, 이후 2024.06.03. 가처분, 2024.08.29. 근저당권, 2024.10.15. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원이지만, 권리관계와 별개로 현황조사에서 다수의 유치권자 점유가 확인된 점이 훨씬 중요합니다.

특히 매각물건명세서 비고에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 대지권이 미등기이고 감정평가액도 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이라고 기재돼 있습니다. 여기에 2024.11.22.자 주식회사 모당산업개발의 공사대금 231,000,000원 유치권신고가 제출됐고, 그 성립 여부는 불분명합니다. 즉 현재 최저가 52,102,000원은 단순한 할인 가격으로만 해석하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원이지만, 유치권은 별개다

말소기준권리는 2024.04.08. 접수된 갑구 2번 가압류입니다. 이후 가처분·근저당권·임의경매개시결정은 제공된 권리자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 4,160,000,000원이고, 갑구 2번 가압류 청구금액은 2,781,230,360원입니다. 현재 회차 배당에서는 집행비용 1,337,836원과 가압류 50,764,164원이 배당되고, 근저당권은 0원 배당으로 남습니다. 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 점유 및 유치권 조사 — 실제 접근 리스크가 크다

현황조사에는 총 9개 점유주체가 기재되어 있고 모두 유치권자로 조사됐습니다. 주거 및 사무실 용도로 사용된 것으로 기재됐으며, 전입신고일과 보증금은 확인되지 않아 대항력은 판정 불가입니다. 다만 이들은 보증금 임차인으로 확정된 것이 아니라 유치권 관련 점유주체로 조사된 점이 핵심입니다.

특히 주식회사 모당산업개발로부터 공사대금 231,000,000원 유치권신고가 제출됐다는 점과 현황조사상 대부분의 호수가 유치권자 점유로 탐문됐다는 점이 함께 움직입니다. 유치권 성립 여부가 불분명하므로 ‘유치권이 확정됐다’고 단정할 수는 없지만, 점유 해소와 권리 검토에 상당한 시간과 비용이 들어갈 가능성은 반드시 반영해야 합니다.

③ 가격 — 감정가 대비 24.01%지만, ‘싸다’로 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰된 상태이며, 제공된 회차 시나리오상 5회 유찰 시 36,471,400원, 6회 유찰 시 25,529,980원까지 내려갑니다.

따라서 숫자만 놓고 보면 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 실거래 시세 자료가 없고, 감정평가 자체가 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이라는 점이 중요합니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 미준공 상태에서는 준공 후 변동 가능성, 내부 이용상태와 관리상태 재확인 필요성이 명시되어 있어 낮은 매각가 자체보다 추가 정리비용과 권리 해결 가능성을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)

배당상 총 채권액은 6,941,230,360원, 총 배당액은 50,764,164원, 미배당액은 6,890,466,196원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 잔여는 변동 가능하다고 제시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 ‘마산중앙고등학교’ 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량진출입이 가능하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층, 지상8층 미준공 상태이며, 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.
• 토지·대지권. 2필 일단의 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중이나, 이번 경매감정은 대지권의 목적이 되는 토지가 수반되지 않은 건물만을 대상으로 합니다. 대지권은 미등기입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 관련 제한사항이 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 사용승인을 받지 않은 건물로서 공부와의 차이 여부는 확인불가합니다.
• 환금성. 다세대주택 6세대와 오피스텔 8개호로 이용예정인 미준공 건물이며, 유치권자 점유와 미완료 공사로 인해 일반적인 준공 주택보다 매수층과 환금성이 제한될 가능성을 우선 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 유치권 성립 여부. 2024.11.22.자 주식회사 모당산업개발의 공사대금 231,000,000원 유치권신고가 제출됐고 성립 여부는 불분명합니다. 신고가 있다는 사실과 성립이 확정됐다는 사실을 구분해야 합니다.
• 점유 해소. 대상물건 대부분이 유치권자가 점유 중으로 탐문조사됐습니다. 낙찰 후 실제 점유를 어떻게 해소할지 별도 검토가 필요합니다.
• 미준공 리스크. 사용승인 미완료 건물이며 일부 공사가 남아 있습니다. 준공 후 변동 가능성과 내부 이용상황·관리상태 재확인이 필요합니다.
• 대지권 확인. 감정가에는 대지지분이 포함되지 않았고 대지권도 미등기입니다. 건물 가격만 보고 토지 권리까지 확보된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 대항력 여부 재확인. 점유관계 조사상 전입신고일과 보증금이 미상인 주체가 확인됩니다. 임차인으로 확정할 수 없지만, 실제 점유와 전입관계는 원본 자료로 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 유치권 관련 자료를 직접 대조해야 합니다. 특히 유치권의 피담보채권, 점유 개시 시점, 공사관계 확인이 중요합니다.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득이 간단하다”

이 물건은 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 낮아졌고, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 숫자만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다. 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건물, 대지권 미등기, 대지지분이 빠진 감정평가, 그리고 231,000,000원 공사대금의 유치권신고와 다수 점유자가 동시에 존재하기 때문입니다.

결론은 분명합니다. 가격은 낮지만, 권리와 물건 상태의 불확실성이 크다는 사건입니다. 등기상 인수액 0원은 장점이지만, 유치권과 미준공 문제가 해결되지 않는 한 낮은 최저가를 그대로 가격 메리트로 환산하기 어렵습니다. 이 사건은 ‘싸게 사는 경매’보다 ‘문제를 해결할 수 있을 때만 접근하는 경매’에 가깝습니다.