창원지방법원 2024타경2841. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 7층701호 오피스텔입니다. 소유자는 조광래이고, 등기상 갑구 2번 가압류의 채권자는 구즉신용협동조합입니다. 이 가압류가 사건 자료상 말소기준권리로 지정되어 있으며, 이후의 가처분·근저당권·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 분배표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 인수액이 0원이라는 사실만으로 안전한 물건은 아닙니다. 감정평가상 미준공 상태의 건물이고, 매각물건명세서 비고에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물, 대지권 미등기, 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 감정평가라는 핵심 조건이 함께 적혀 있습니다. 여기에 현황조사상 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문되어, 실질적인 입찰 난도는 가격보다 점유·건물 상태에서 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 7층701호 |
| 등기 부동산 | [집합건물] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2외 1필지 제7층 제701호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 |
| 건물 상태 | 지하1층·지상8층 미준공 상태 · 일부 공사작업 미완료 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 갑구 2번 가압류입니다. 사건 자료상 이 가압류가 말소기준권리로 지정되어 있고, 2024.06.03 가처분, 2024.08.29 근저당권, 2024.10.15 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액은 4,160,000,000원이며, 가압류 청구금액은 2,781,230,360원입니다.
② 점유·유치권 조사 — 임차인보다 유치권 점유 확인이 먼저
현황조사에는 아래 점유자들이 모두 “유치권자”로 기재되어 있습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부는 판정할 수 없습니다. 또한 보증금 미상으로 실제 임차인 인수액을 산정할 수 없으므로, 점유자의 법적 지위와 유치권 성립 여부를 현장·원본 서류로 별도 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일 | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥성(창원건설기계) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강상구 | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,350,796원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 51,471,204원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 52,822,000원에서 채권자 총 청구액은 6,941,230,360원, 총 지급액은 51,471,204원이며 미배당액은 6,889,759,156원입니다. 분배표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 잔여는 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층·지상8층 미준공 상태이며, 외벽·내벽·창호 마감은 되어 있으나 일부 설비와 공사가 미완료 상태입니다.
- 토지. 당해 사건은 대지권의 목적인 토지가 수반되지 아니한 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가입니다. 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 토지이용계획. 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉·포함, 제2종일반주거지역 포함, 중점경관관리구역 포함으로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 공부와의 차이여부는 확인불가합니다.
- 점유. 현장조사 당시 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문되었고, 일부 호수만 내부확인되었으며 여타 호수는 폐문부재로 내부확인이 곤란했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격만 보고 접근하지 않기. 최저가는 52,822,000원으로 감정가 대비 24.01%까지 낮아졌지만, 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 사용승인 여부. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 일부 공사가 미완료이므로, 현재 이용상태와 준공 가능성에 대한 확인이 핵심입니다.
- 대지권 미등기. 감정가가 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이므로, 건물가격만으로 전체 자산가치를 판단하지 마세요.
- 유치권 점유. 현황조사상 유치권자 점유가 다수 확인되므로, 유치권 성립 여부와 실제 공사대금·점유 근거를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·전입 미상. 점유자들의 보증금 및 전입신고일이 미상이라 대항력 판정이 불가하므로, 매각물건명세서 보완 및 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
- 미준공 설비. 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 미완료 항목이 있어 입찰 전 현장 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 낮은 위험”
이 사건은 권리관계만 보면 매수인 인수액이 0원인 구조지만, 그 사실만으로 안전한 물건이라고 보기 어렵습니다. 현재 최저가는 52,822,000원까지 하락했고 4회 유찰이 진행됐지만, 동시에 미준공·사용승인 미완료·대지권 미등기·건물만의 감정평가· 유치권자 점유·보증금 및 전입신고일 미상이 겹쳐 있습니다.
특히 현재 회차에서 채권자 총 청구액 6,941,230,360원 대비 미배당액이 6,889,759,156원에 달하는 것은 담보가치와 채권회수 구조가 매우 무겁다는 점을 보여줍니다. 따라서 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 사느냐’보다 건물의 적법한 사용과 완성 상태, 대지권 문제, 유치권의 성립 여부와 실제 점유관계가 정리되는가에 있습니다.
