52,822,000원
창원지방법원 2024타경2841. 마산합포구 신월동 31-2 5층 501호, 다세대주택 6세대와 오피스텔 8개호로 이용예정인 건물입니다. 등기상 소유자는 조광래이고, 갑구에는 구즉신용협동조합의 가압류와 가처분, 임의경매개시결정이 있으며 을구에는 같은 조합의 근저당권이 있습니다. 제공된 권리분석 기준에서는 갑구 2번 가압류가 기준권리로 잡혀 있고, 이후의 가처분·경매개시결정·근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 물건의 완성도와 점유관계입니다. 사용승인을 받지 않은 미준공 건물이며, 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 일부 공사가 미완료 상태이고, 대부분의 호수에서 유치권자가 점유 중으로 탐문되었다고 조사됐습니다. 따라서 최저가 52,822,000원만 보고 ‘감정가 대비 24%라서 매우 싸다’고 판단하기보다, 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 상태와 유치권 성립 여부, 대지권 미등기 문제를 먼저 확인하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층501호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2외 1필지 제5층 제501호 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸하지만, 점유·유치권은 별도 확인
제공된 기준권리는 2024.04.08 갑구 2번 가압류입니다. 이후 2024.06.03 가처분, 2024.10.15 임의경매개시결정, 2024.08.29 을구 1번 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조로 기재되어 있습니다. 다만 권리의 소멸과 별개로 점유 및 유치권 주장은 현장 인도와 공사비 분쟁에 직접 영향을 줄 수 있으므로 별도로 살펴야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 10개 점유관계, 대항력은 미상
| 점유자 | 이용 | 점유 성격 | 대항력/우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 서옥성(창원건설기계) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 강상구 | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
③ 가격·배당 — 현재 최저가 자체는 낮지만, 시장가 비교보다 물건 리스크가 우선
실거래 자료는 확인되지 않아 일반적인 시세 비교는 할 수 없습니다. 대신 현재 회차의 최저매각가는 52,822,000원으로 감정가 220,000,000원의 약 24% 수준입니다. 5회 유찰 시 36,975,400원, 6회 유찰 시 25,882,780원으로 더 내려가는 시나리오가 제시되어 있지만, 이는 자동으로 매수 메리트가 커진다는 뜻이 아닙니다. 사용승인·대지권·미완료 공사·유치권의 불확실성이 그대로 남기 때문입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24% | 52,822,000원 | 6,889,759,156원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 36,975,400원 | 6,905,320,517원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 25,882,780원 | 6,916,213,470원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 51,471,204원 |
| 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권자 총 청구액은 6,941,230,360원, 예상 배당액은 51,471,204원, 미배당액은 6,889,759,156원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 점유·유치권·미상 보증금 문제까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 차량진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정이며, 미준공 상태입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층 미준공 상태로 일부 공사가 미완료입니다.
- 토지·대지권. 2필 일단의 토지이며, 이 사건 감정평가는 대지권의 목적 토지가 수반되지 않은 건물만을 대상으로 합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역. 공시지가 516,400원/㎡이며, 토지면적은 646.0㎡입니다.
- 환금성. 사용승인 미완료와 대지권 미등기, 유치권 점유가 겹쳐 일반적인 완성 오피스텔보다 환금성 판단이 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권이 미등기이고 감정가에 대지지분이 포함되지 않았으므로, 낙찰 후 토지권리의 연결관계와 권리 귀속을 별도로 확인하세요.
- 사용승인·준공. 사용승인을 받지 않은 건물이며 일부 공사가 미완료입니다. 실제 이용가능 상태와 준공 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 확인. 주식회사 세몰의 공사대금 88,000,000원 유치권 신고가 있으므로, 신고만 보고 배제하거나 인정해서도 안 되고 성립요건과 점유현황을 직접 확인하세요.
- 점유자 조사. 점유자들의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 보증금 확인 전에는 대항력 여부와 매수인 부담을 확정하지 마세요.
- 낙찰가의 의미. 현재 최저가 52,822,000원은 감정가 대비 24%지만, 5회·6회 유찰 시 더 낮아지는 시나리오가 있습니다. 낮은 가격보다 추가 공사·점유·유치권 비용을 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본과 현장을 함께 확인하세요.
맺으며 — “최저가 24% ≠ 안전한 저가매수”
이 물건은 4회 유찰로 가격만 보면 눈에 띕니다. 하지만 실거래 자료가 없고, 더 중요한 것은 사용승인 미완료, 대지권 미등기, 미완료 공사, 유치권 신고, 다수 점유자, 보증금 미상이라는 겹겹의 불확실성입니다. 등기권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 그것만으로 현장 리스크까지 0원이 되는 것은 아닙니다. 현재 회차의 정답은 ‘얼마나 싸냐’가 아니라 낙찰 후 완성·점유·토지·유치권 문제를 얼마에, 어떻게 해결할 수 있느냐입니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 권리보다 물건 자체를 먼저 실사해야 하는 케이스입니다.
