창원지방법원 2024타경2841. 대상은 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 조광래이고, 갑구 2번 가압류는 2024.04.08 접수된 구즉신용협동조합의 청구금액 2,781,230,360원입니다. 우선순위 기준으로 잡힌 권리는 이 가압류이며, 이후 가처분·임의경매개시결정·근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리만 보고 안전하다고 결론 내리기 어려운 이유가 있습니다.
매각물건명세서 비고에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고, 대지권이 미등기이며, 감정평가액도 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이라고 적혀 있습니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 8층 미준공 상태이고 일부 공사도 미완료 상태입니다. 현황조사에서는 대상물건 대부분이 유치권자 점유 중인 것으로 탐문돼, 낮은 최저가만으로 위험이 해소됐다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층301호 |
| 등기상 표시 | [집합건물] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2외 1필지 제3층 제301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 52,102,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 가압류, 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 갑구 2번 가압류입니다. 2024.04.08 구즉신용협동조합 가압류가 접수된 뒤, 2024.06.03 가처분, 2024.10.15 임의경매개시결정, 2024.08.29 근저당권설정이 존재합니다. 제공된 권리자료상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 가처분의 피보전권리가 근저당권설정등기청구권이고, 금지사항으로 매매·증여·전세권·저당권·임차권의 설정 기타 일체의 처분행위가 기재되어 있으므로 관련 원본 확인은 필요합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘가능·미상’으로 봐야 한다
현황조사에는 유치권자로 표시된 점유자들이 다수 확인됩니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 有로 단정할 수 없고, 각 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부 역시 미상입니다. 보증기관 대위·승계로 볼 수 있는 자료는 없습니다.
| 점유자 | 점유구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일 | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 서옥성(창원건설기계) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강상구 | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격·배당 구조 — 최저가는 24%, 그러나 시세 메리트는 확인 불가
현재 매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 약 24% 수준입니다. 4회 유찰을 거쳐 가격이 크게 낮아졌지만, 실거래 자료가 확인되지 않아 동일물건의 적정 시세와 비교한 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 특히 이번 감정가는 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이므로 숫자만 보고 실질적인 취득가치가 낮다고 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,337,836원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 50,764,164원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 6,941,230,360원, 총 배당은 50,764,164원이며 미배당은 6,890,466,196원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위 변동요소는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층·지상8층 미준공 상태이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배·타일붙임 등으로 마감되었습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전, 엘리베이터 등이 되어 있으나 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지이고 주거용 건부지로 이용 중이나, 본 경매는 대지권의 목적 토지가 수반되지 않은 건물만을 대상으로 한 감정평가입니다.
- 도로. 대상물건 서측과 북측으로 각각 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 용도지역지구에는 준보전산지 접함, 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉 및 포함, 중점경관관리구역 포함이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 공부와의 차이 여부는 확인불가합니다.
- 현장조사. 일부 호수는 내부를 확인했으나 여타 호수는 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 탐문조사 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정해 감정평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 권리부터 확인. 대지권이 미등기이고 이번 감정평가가 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이므로, 토지와 대지권의 실제 귀속관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 미준공 상태 확인. 사용승인이 없고 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등이 미완료이므로 현장 상태를 다시 확인하세요.
- 유치권 점유 확인. 대상물건 대부분 유치권자가 점유 중이라는 현황조사 내용이 있어 점유의 근거와 유치권 주장 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 주의. 점유자들의 전입신고일·보증금이 미상이므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 일부 호수는 폐문부재로 내부확인이 곤란했으므로, 경매 진행 중 현장 재확인을 권합니다.
- 배당과 가격 분리. 현재 회차의 채권 미배당은 6,890,466,196원에 달하며, 최저가가 낮아졌다고 해서 권리·공사·토지 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본과 현장을 반드시 함께 대조하세요.
맺으며 — “가격이 낮아진 것과 위험이 사라진 것은 다르다”
이 물건은 4회 유찰을 거쳐 최저매각가가 52,102,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 싸다고 판단하기에는 전제가 무겁습니다. 사용승인 미취득, 대지권 미등기, 대지지분을 포함하지 않은 감정, 미완료 공사, 그리고 유치권자 점유가 동시에 존재합니다.
권리상으로는 현재 배당표에서 매수인 인수액 0원이고 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조지만, 점유자들의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성은 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순히 최저매각가가 얼마나 낮아졌는가가 아니라, 토지·대지권·미준공·유치권·점유관계가 실제로 어떻게 정리되는가입니다. 가격은 내려왔지만, 확인해야 할 위험은 오히려 많습니다.
