창원지방법원 2024타경2841. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 제3층 제302호입니다. 현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 일반적인 주거용 경매처럼 가격만 비교해서는 안 됩니다. 감정평가상 건물은 지하1층·지상8층의 미준공 상태이고, 경매 대상은 대지권의 목적이 되는 토지를 수반하지 않은 건물만입니다.
더 중요한 변수는 점유와 유치권입니다. 2024.11.22.자 서옥성으로부터 302호 및 401호 공사대금 374,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나 성립 여부는 불분명합니다. 현황조사에는 여러 점유자가 유치권자로 조사되었고, 일부 호수는 폐문부재로 내부 확인이 어려웠습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 저렴한 최저가가 아니라 유치권·점유· 미준공·대지권 미등기 상태를 실제로 해소할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 · 미준공 상태 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 52,102,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기상 핵심 | 2024.04.08 가압류 · 2024.06.03 가처분 · 2024.08.29 근저당권설정 · 2024.10.15 임의경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸, 하지만 유치권은 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.08. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합으로 정리됩니다. 이후 2024.06.03 가처분, 2024.08.29 근저당권설정, 2024.10.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 별도로 확인해야 할 것은 유치권입니다. 등기상 권리가 소멸한다고 해서 유치권 성립 여부가 자동으로 정리되는 것은 아니므로, 302호 관련 유치권신고와 실제 점유·공사대금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·유치권 조사 — 임차보증금보다 이쪽이 핵심
| 점유자 | 점유 내용 | 대항력 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 서옥성(창원건설기계) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| 강상구 | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 판정 불가 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 · 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 시세 비교 — 실거래 자료보다 ‘권리·물건 상태’가 먼저
현재 별도의 실거래 비교자료가 없어 일반적인 동일평형 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 대신 경매 자체의 가격 하락폭은 명확합니다. 감정가 217,000,000원에서 현재 52,102,000원까지 내려와 4회 유찰이 반영됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,836원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 50,764,164원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 6,941,230,360원, 예상배당액은 50,764,164원이며 부족액은 6,890,466,196원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되며, 유치권 성립 여부는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층·지상8층 미준공 건물로서, 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.
- 토지 관계. 대상 사건은 대지권의 목적이 되는 토지가 수반되지 않은 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 공부와의 차이. 건축법상 사용승인 받지 않은 건물로서 공부와의 차이 여부는 확인불가합니다.
- 환금성. 미준공 상태와 대지권 미등기, 다수 점유자 및 유치권 신고가 겹쳐 일반적인 준공 다세대보다 환금성 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인부터 확인. 2024.11.22.자 374,000,000원 유치권신고의 채권 발생, 실제 공사내역, 목적물 점유관계와 성립요건을 확인하세요.
- 대지권 확인. 현재 경매 대상이 건물만인지, 토지에 관한 권리와 향후 대지권 정리가 어떻게 되는지 원본 서류로 확인하세요.
- 사용승인 여부. 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건물이므로 사용승인 및 공사완료 가능성을 별도로 검토하세요.
- 점유 현장 확인. 유치권자로 조사된 점유자가 다수이고 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문됐으므로 실제 누가 어느 부분을 점유하는지 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 일부 호수는 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 302호의 실제 이용상황과 관리상태를 재확인하세요.
- 낮은 최저가에 대한 판단 유보. 현재 52,102,000원이라는 가격만으로 시세 메리트나 안전마진을 단정하지 마세요. 이 물건은 가격보다 권리·물건 상태 확인이 선행돼야 합니다.
맺으며 — “유찰 많이 됐다 ≠ 안전하게 싸다”
이 물건은 4회 유찰을 거치며 최저매각가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사례의 핵심은 할인율이 아니라 할인 원인입니다. 건축법상 사용승인 전 미준공 건물, 대지권 미등기, 건물만의 경매라는 구조적 제약이 있고, 공사대금 374,000,000원의 유치권신고가 제출되어 그 성립 여부도 불분명합니다. 현황조사에서 유치권자로 조사된 점유자가 다수인 점도 부담입니다.
반면 등기 권리의 소멸 구조와 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 결국 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 사느냐”보다 유치권이 실제로 성립하는지, 미준공과 대지권 미등기 문제를 해소할 수 있는지, 실제 점유를 정리할 수 있는지에 있습니다. 이 세 가지가 확인되지 않는 상태에서는 현재의 낮은 최저가만으로도 보수적 접근이 필요합니다.
