창원지방법원 2024타경2841. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 소재 8층 802호 오피스텔로, 현재 감정가는 1억8,400만원, 최저매각가는 4,417만8,000원까지 떨어졌습니다. 4회 유찰로 감정가의 24% 수준까지 내려온 만큼 가격만 보면 상당히 낮아 보입니다. 그러나 등기와 현황을 함께 보면 단순한 저가형 물건이 아닙니다.
특히 사용승인 미완료와 대지권 미등기가 동시에 존재합니다. 감정평가액도 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 또한 건물은 미준공 상태로 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 작업이 미완료되었고, 현장조사에서는 대부분 유치권자가 점유 중인 것으로 탐문됐습니다. 즉 낮은 최저가가 리스크를 반영한 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 8층 802호 |
| 등기상 표시 | [집합건물] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2외 1필지 제8층 제802호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 44,178,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 |
① 권리 흐름 — 가압류·가처분·경매와 근저당의 중첩
이 사건에서 제공된 권리관계에는 갑구 2번 가압류, 갑구 3번 가처분, 갑구 4번 임의경매개시결정, 을구 1번 근저당권이 확인됩니다. 가압류 청구금액은 2,781,230,360원, 근저당권의 채권최고액은 4,160,000,000원입니다. 제공된 권리분석 기준에서는 갑구 2번 가압류를 말소기준으로 표시하고 있으며, 이후 가처분·경매개시결정 및 근저당권은 매각으로 소멸되는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 유치권자 점유와 대항력 미상
점유관계 조사서에는 여러 법인·개인이 유치권자로 기재되어 있습니다. 이들은 주거 및 사무실 용도로 점유하는 것으로 조사되었으나, 임대차 보증금과 확정일자, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 판정 불가입니다. 따라서 임차인으로 단정할 수는 없지만, 현황상 점유자 확인과 인도 가능 여부는 반드시 별도 점검해야 합니다.
| 점유자 | 점유관계 | 용도 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일 | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 서옥성(창원건설기계) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 강상구 | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 44,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,195,204원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 42,982,796원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권자 총 청구액 6,941,230,360원 중 예상배당은 42,982,796원이고, 미배당액은 6,898,247,564원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 미준공·대지권·환금성 메모
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 공부와의 차이 여부도 확인불가합니다.
- 대지권. 대지권 미등기 상태이며, 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.
- 공사상태. 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.
- 구조·이용. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층·지상8층 미준공 건물이며, 다세대주택 6세대와 오피스텔 8개호로 이용예정입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재되어 있는 주거지대입니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 가격대와 매수층의 객관적 환금성 비교는 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 대지권 미등기이며 토지가 수반되지 않은 건물만 감정평가된 사건이므로, 매수 후 토지 사용·권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 사용승인 확인. 사용승인 미완료 상태와 준공 여부, 미완료 공사의 범위 및 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 유치권 검토. 현황조사상 대부분 유치권자가 점유 중으로 조사되었으므로, 유치권의 성립 여부와 공사대금·점유 실태를 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 점유자별 전입신고일과 보증금이 미상으로 대항력 판정이 되지 않으므로, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 임차관계를 확인해야 합니다.
- 가격 시나리오. 현재 최저가 44,178,000원, 5회 유찰 시 30,924,599원, 6회 유찰 시 21,647,219원으로 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 접근 가격을 사전에 정해두는 편이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 대조가 필요합니다.
맺으며 — “싸 보이는 것”과 “안전한 것”은 다르다
이 사건은 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24%까지 내려왔다는 점이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 핵심 리스크는 가격보다 물건과 점유의 불확실성입니다. 사용승인 미완료, 대지권 미등기, 대지권을 포함하지 않은 건물만의 평가, 일부 공사 미완료, 그리고 다수 유치권자 점유가 동시에 존재합니다. 여기에 보증금과 전입신고일이 미상인 점유자도 있어 대항력 여부를 판정할 수 없는 상태입니다.
따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”보다 “왜 이렇게까지 내려왔는가”를 확인하는 물건에 가깝습니다. 현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유·유치권·미준공·대지권 문제는 배당표만으로 해소되지 않습니다. 실거래 자료도 없어 시세 대비 저가라는 판단 역시 할 수 없습니다. 권리·점유·준공·대지권을 모두 확인한 뒤에야 입찰가의 의미가 생깁니다.
