창원지방법원 2024타경2841. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층 601호, 오피스텔입니다. 최저매각가는 52,822,000원으로 감정가 220,000,000원의 약 24%까지 하락했고 현재 4회 유찰 상태입니다. 다만 감정서상 건물은 사용승인을 받지 않은 미준공 상태이며, 대지권의 목적 토지가 수반되지 않은 건물만 경매 대상입니다. 따라서 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
등기상 우선순위 자료에서는 2024.04.08. 구즉신용협동조합의 가압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 가처분·임의경매개시결정 및 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 법원이 아닌 현장·건물 자체의 위험은 별도로 존재합니다. 매각물건명세서에는 창우건업 주식회사 명의로 공사대금 등 244,440,000원의 유치권 신고가 제출되었고 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층601호 |
| 등기 표제 | [집합건물] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2외 1필지 제6층 제601호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 8개호로 이용예정 |
| 건물 상태 | 건축법상 사용승인 받지 않은 미준공 상태 · 일부 공사작업 미완료 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 명확하지만, 유치권은 별도 검증
등기상 말소기준권리는 자료에 2024.04.08. 갑구 2번 가압류로 제시되어 있습니다. 이후 2024.06.03 가처분, 2024.08.29 을구 1번 근저당권, 2024.10.15 임의경매개시결정이 이어지며, 각 권리는 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 이 구조와 별개로 공사대금 등 244,440,000원의 유치권 신고가 있어, 현장 점유와 유치권 성립 여부는 반드시 별도 확인해야 합니다.
② 점유관계 — 임차보증금보다 유치권 주장과 현장점유가 핵심
| 점유관계 | 사용 | 점유 구분 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자:서정일 | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| 서옥성(창원건설기계) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| 강상구 | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 판정불가 | 미상 |
위 점유관계는 현황조사서상 모두 “유치권자”로 조사되었고, 전입신고일·확정일자·보증금은 확인되지 않습니다. 따라서 일반 임차인처럼 대항력이나 우선변제를 확정할 수 없습니다. 특히 창우건업 주식회사는 별도로 2024.11.12.자 공사대금 등 244,440,000원의 유치권 신고서를 제출한 주체로 기재되어 있어, 해당 신고와 현장 점유의 관계를 집중 확인해야 합니다.
③ 매각물건의 핵심 위험 — 대지권 미등기 + 미준공 + 유치권
④ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,350,796원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 51,471,204원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 6,941,230,360원, 총 배당액은 51,471,204원이며, 미배당액은 6,889,759,156원입니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여와 배당순위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 52,822,000원 | 6,889,759,156원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 36,975,400원 | 6,905,320,517원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 25,882,780원 | 6,916,213,470원 |
자료상 다음 회차 최저가는 36,975,400원, 그 다음은 25,882,780원으로 제시됩니다. 다만 이 물건은 일반적인 가격 하락만으로 판단하기보다, 낮아진 가격이 미준공·대지권 미등기·유치권 리스크를 얼마나 상쇄하는지가 핵심입니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정인 건물입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층 미준공 상태이며 일부 공사작업이 미완료입니다.
- 토지. 대상 사건은 대지권의 목적 토지가 수반되지 않은 건물만의 경매이며, 감정평가액도 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며, 대지권 자체는 해당 경매 대상에 포함되지 않습니다.
- 현장 확인. 일부 호수는 내부 확인이 되었으나 여타 호수는 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고, 실제 이용상황과 관리상태 재확인이 요망됩니다.
- 환금성. 감정평가액만으로 일반 오피스텔과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 미준공·대지권 미등기와 점유관계 확인이 매수층에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 감정가 220,000,000원은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 토지와 건물의 권리관계를 별도로 확인하세요.
- 사용승인 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건물입니다. 미완료 공사 범위와 향후 처리 가능성을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 실체 확인. 창우건업 주식회사의 244,440,000원 유치권 신고가 존재하고 성립 여부는 불분명합니다. 채권 발생원인·공사내역·점유 경위·변제 여부를 확인하세요.
- 점유자 조사. 현황조사상 다수 점유자가 유치권자로 기재되어 있습니다. 실제 현장 점유자와 점유 목적, 공사관계자 여부를 일치시켜야 합니다.
- 대항력·보증금 재확인. 전입신고일과 보증금이 모두 미상인 점유관계가 존재합니다. 대항력은 판정불가 상태이므로 매각물건명세서 보완 여부를 확인하세요.
- 내부 상태 재확인. 일부 호수는 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본과 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 24% ≠ 단순 저가매수”
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 52,822,000원까지 내려온 상태입니다. 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격이 크게 내려온 만큼 정상적인 오피스텔 투자물건과는 다른 이유를 반드시 확인해야 하는 사건입니다.
핵심은 세 가지입니다. 첫째, 대지권이 등기되지 않았고 감정가가 건물만의 평가액이라는 점, 둘째, 사용승인 전 미준공으로 일부 공사가 완료되지 않았다는 점, 셋째, 244,440,000원 유치권 신고와 다수 점유관계가 있다는 점입니다. 따라서 현재 최저가만 보고 입찰가를 정하기보다 이 세 가지를 해소할 수 있는지 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
