창원지방법원 2024타경2841. 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호의 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 약 24%까지 내려왔고, 이미 4회 유찰됐습니다. 다만 이 낮은 가격은 권리와 물건 상태가 단순해서가 아니라, 미준공 건물이라는 구조적 위험과 대지권 미등기, 여러 점유자의 유치권 관련 주장 등이 함께 존재하는 상황에서 형성된 가격입니다.
등기상 소유자는 조광래입니다. 갑구에는 2024.04.08. 구즉신용협동조합의 가압류가, 2024.06.03. 가처분이, 2024.10.15. 임의경매개시결정이 순차적으로 등재됐습니다. 을구에는 2024.08.29. 같은 채권자의 근저당권이 설정돼 있습니다. 명세상 해당 권리들은 매각으로 소멸되는 것으로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층402호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 52,102,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발행 | 2026.08.04 · 창원지방법원 마산지원 등기계 |
① 권리 흐름 — 경매로 소멸되지만, 점유와 물건상태가 별도 리스크
등기상 가압류·가처분·임의경매개시결정·근저당권은 모두 매각으로 소멸되는 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 배당으로 권리가 정리되는 구조와 점유자의 인도·유치권 주장은 분리해서 봐야 합니다. 특히 점유관계 조사서에는 여러 명의 유치권 관련 점유자가 확인되고 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 가능·미상, 유치권 점유를 별도로 확인
| 점유자 | 용도 | 점유 관계 | 핵심 확인 |
|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
| 서옥성(창원건설기계) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
| 강상구 | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 주거 및 사무실 | 유치권자 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 대항력 가능·미상 |
③ 건물 상태 — 미준공과 대지권 미등기가 가격보다 중요한 이유
감정평가상 건물은 지하1층, 지상8층 미준공 상태이며, 다세대주택 6세대와 오피스텔 8개호로 이용예정입니다. 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.
또한 매각물건명세서 비고상 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고, 대지권 미등기이며, 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 감정평가서상 사건은 대지권의 목적 토지가 수반되지 않은 건물만에 대한 법원경매 목적의 감정평가로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,337,836원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 50,764,164원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 52,102,000원에서 집행비용 1,337,836원을 제외한 금액 중 50,764,164원이 가압류 채권에 배당되는 구조입니다. 배당 후 채권총액 기준 미배당액은 6,890,466,196원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 가격·유찰 분석 — 4회 유찰의 의미
현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 약 24%입니다. 이미 4회 유찰됐으며, 다음 시나리오상 5회 유찰 시 매각가는 36,471,400원, 6회 유찰 시 25,529,980원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24% | 52,102,000원 | 6,890,466,196원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 36,471,400원 | 6,905,815,445원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12% | 25,529,980원 | 6,916,559,920원 | 0원 |
배당 관점에서는 매각가가 내려갈수록 채권 미배당액이 커집니다. 따라서 낮아지는 가격 자체가 물건 위험이 줄었다는 의미는 아닙니다. 현재 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 점유·유치권·대항력 미상 문제는 별도의 확인사항으로 남아 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주변은 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량진출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측과 북측으로 각각 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이나, 본 사건은 대지권의 목적 토지가 수반되지 않은 건물만의 경매입니다.
- 지역. 제2종일반주거지역이며, 중점경관관리구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 토지이용계획 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 미준공·대지권 미등기·유치권 점유·내부 확인 제한 가능성으로 일반 완공 주택과 동일한 방식의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사용승인 여부. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 준공 및 잔여 공사의 실제 진행상태를 확인하세요.
- 대지권. 대지권 미등기이며 감정평가액에 대지지분이 포함되지 않았습니다. 토지와 건물의 법적 관계를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 유치권. 현황조사상 다수 점유자가 유치권자로 조사됐습니다. 유치권의 성립요건·점유 경위·공사채권 관계를 각각 확인하세요.
- 임차관계. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 내용을 확인하세요.
- 내부상태. 일부 호수는 내부 확인이 곤란했고, 미준공 상태로 이용상황 및 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 회차 판단. 현재 52,102,000원에서 5회 유찰 시 36,471,400원, 6회 유찰 시 25,529,980원 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 봐야 할 것은 완성도와 점유다
이 물건의 숫자상 매력은 분명합니다. 감정가 217,000,000원에서 최저매각가가 52,102,000원까지 내려왔고, 이미 4회 유찰됐으며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 메리트를 판단할 실거래 자료가 확인되지 않는 상태에서, 이 물건은 사용승인 미완료·대지권 미등기·공사 미완료·유치권 점유·임차관계 미상이라는 리스크가 더 중요합니다. 특히 대지권을 포함하지 않은 건물 감정가라는 점 때문에 단순한 “감정가 대비 할인율”로 일반 다세대 주택과 비교해서는 안 됩니다.
권리는 매각으로 소멸되는 구조지만, 점유와 물건 자체의 완성도는 별개의 문제입니다. 따라서 현재 가격만 보고 적극적인 입찰 판단을 하기보다, 미준공 및 대지권 관련 원본 서류와 유치권의 실체, 점유자별 전입·보증금 관계를 확인한 뒤 가격을 평가하는 것이 핵심입니다.
