창원지방법원 2024타경2841. 마산합포구 신월동 31-2 제2층 제202호의 다세대 물건입니다. 표면적으로는 4회 유찰로 최저매각가가 52,102,000원까지 내려와 감정가 217,000,000원의 약 24% 수준이지만, 이 가격 하락을 단순한 경매 할인으로 보면 위험합니다. 감정평가서 자체가 사용승인을 받지 않은 미준공 건물이며, 대지권의 목적인 토지를 수반하지 않은 건물만 평가했고, 공사대금 231,000,000원의 유치권신고까지 존재합니다.
등기상 말소기준은 2024.04.08. 구즉신용협동조합의 가압류입니다. 이후 2024.06.03. 가처분, 2024.08.29. 근저당, 2024.10.15. 임의경매개시결정이 뒤따르며 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것이 물건 전체의 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 사용승인 문제, 대지권 미등기, 내부공사 미완료, 다수 점유자 및 유치권 주장 여부가 별도 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 52,102,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.08. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 · 2,781,230,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 2024.04.08. 가압류가 말소기준권리이고, 2024.06.03. 가처분, 2024.08.29. 근저당, 2024.10.15. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 가처분의 피보전권리는 근저당권설정등기청구권이며, 근저당의 채권최고액은 4,160,000,000원입니다. 현재 배당에서는 가압류 채권에 50,764,164원만 배당되고 대규모 미배당이 남는 구조입니다.
② 점유·유치권 조사 — 가격보다 먼저 확인할 부분
| 점유자 | 점유관계 | 사용 | 대항력·보증금 |
|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 서옥성(창원건설기계) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| 강상구 | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 유치권자 | 주거 및 사무실 | 대항력 가능·미상 보증금 미상 |
전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 다만 조사서상 모두 유치권자로 기재되어 있어 일반적인 주거 임차인 구조와는 다르게 접근해야 합니다.
③ 가격·배당 — 싸 보이지만, 할인 이유가 있다
현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 약 24%입니다. 4회 유찰 후 가격이 크게 낮아졌지만, 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 감정평가액 자체가 미준공 건물만의 금액이고 대지권이 포함되지 않았다는 점이 핵심입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,337,836원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 50,764,164원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 52,102,000원 가정. 채권자 총 청구액 6,941,230,360원 중 50,764,164원만 배당되고, 6,890,466,196원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물 상태 메모
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며 단독주택과 공동주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량진출입이 가능하며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상8층 미준공 상태이며 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 작업이 미완료 상태입니다.
- 대지. 대상물건은 대지권의 목적인 토지를 수반하지 않은 건물만의 법원경매 목적 평가입니다. 해당 지역 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공부와의 차이. 사용승인을 받지 않은 건물로서 공부와의 차이 여부는 확인불가합니다.
- 현장조사. 일부 호수는 내부 확인이 가능했지만 여타 호수는 폐문부재로 내부확인이 곤란했고, 대부분 유치권자가 점유 중으로 탐문조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 2024.11.22. 공사대금 231,000,000원의 유치권신고가 제출되었으므로 공사계약·공사대금·점유·변제 및 유치권 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로 준공 가능성, 미완료 공사 및 행정상 상태를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 대지권 미등기. 토지가 경매대상에 포함되지 않은 건물만의 평가이므로 향후 토지권리와 건물의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·인도. 다수 점유자가 유치권자로 조사되어 일반적인 소유자 점유형 물건보다 인도 과정이 복잡할 수 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 52,102,000원에서 5회 유찰 시 36,471,400원, 6회 유찰 시 25,529,980원으로 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공사 관련 자료를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 24% ≠ 안전한 저가 매수”
등기 권리만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기가 아니라 실물입니다. 사용승인을 받지 않은 미준공 건물, 대지권 미등기, 미완료 공사, 다수 유치권자 점유, 공사대금 231,000,000원의 유치권신고라는 요소가 함께 존재합니다. 따라서 현재 최저매각가 52,102,000원이 감정가의 약 24%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 물건 자체의 불확실성이 큰 유형입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 가격이 아니라 사용승인·대지권·유치권·점유관계의 실체 확인입니다.
