창원지방법원 2024타경2841. 신월동 31-2 외 1필지에 위치한 집합건물 5층 502호로, 감정평가상 건물은 다세대주택 6세대와 오피스텔 8개호로 이용 예정인 미준공 상태입니다. 소유자는 조광래이고, 말소기준권리는 2024.04.08. 구즉신용협동조합의 가압류 2,781,230,360원입니다. 그 뒤 2024.06.03. 가처분, 2024.08.29. 근저당권, 2024.10.15. 임의경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석상 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖입니다. 2024.12.13. 현대이엔지 주식회사가 502호 및 602호 공사대금 160,059,948원을 이유로 유치권신고서를 제출했으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 동시에 현황조사에는 여러 점유자가 유치권자로 기재되어 있습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수액 0원을 곧바로 “추가 부담도 0원”으로 읽어서는 안 됩니다. 유치권이 성립하면 명도와 점유 해소 과정에서 별도 분쟁이나 비용 위험이 생길 수 있고, 신고금액은 502호와 602호에 관한 합산 공사대금이므로 502호에 귀속되는 금액을 임의로 나눠 실질취득액에 더할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 건물 이용예정: 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호 |
| 소유자 | 조광래 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준 | 2024.04.08. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 · 2,781,230,360원 |
| 건물 상태 | 건축법상 사용승인을 받지 않은 지하1층·지상8층 미준공 건물 |
| 대지권 / 감정범위 | 대지권 미등기 · 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만 경매 목적 감정 · 감정가에 대지지분 미포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 핵심 위험은 등기 밖
말소기준은 2024.04.08. 구즉신용협동조합의 가압류입니다. 이후 설정된 같은 채권자의 가처분과 근저당권, 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 4,160,000,000원이고 채무자는 주식회사마운이며, 공동담보목록 제2024-174호가 기재되어 있습니다.
② 임차인·점유자 — 대항력도 승계도 확정할 수 없다
현황조사상 아래 점유자들이 모두 “점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자)”로 기재되어 있고, 이용 형태는 “주거 및 사무실”입니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 이들은 각각 대항력 가능·미상, 우선변제 여부와 임차보증금 승계 여부도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 / 용도 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일 | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 서옥성(창원건설기계) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강상구 | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 51,471,204원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 채권합계는 6,941,230,360원, 채권자 예상배당은 51,471,204원, 미배당은 6,889,759,156원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 유치권 성립 여부와 점유 해소 문제는 이 배당표와 별개의 위험입니다.
④ 건물·대지권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용 예정인 미준공 상태입니다.
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 공부와의 차이 여부도 확인할 수 없는 상태입니다.
- 미완료 공사. 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.
- 대지권. 대지권이 미등기이며, 이 경매의 감정은 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만을 대상으로 했습니다. 감정가에도 대지지분이 포함되지 않았습니다.
- 면적 변동 가능성. 미준공 상태라 전유면적 외 공유면적·서비스면적 등은 공부상 자료가 없어 채권자 측 제시자료가 이용됐고, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 서측과 북측으로 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 646.0㎡, 공시지가는 516,400원/㎡입니다.
- 환금성. 4회 유찰 상태에 미준공·토지 미포함 경매·유치권 관련 점유가 겹쳐 있어 일반적인 준공 오피스텔과 같은 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 현대이엔지 주식회사의 502호 및 602호 공사대금 160,059,948원 신고가 실제로 성립하는지, 점유와 채권의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유자 관계. 현황조사상 다수의 유치권 관련 점유자가 확인됩니다. 각 점유자의 점유 범위와 법적 근거를 구분해 확인해야 합니다.
- 임대차 불확실성. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상인 점유자에 대해서는 대항력과 승계 여부를 단정하지 말아야 합니다.
- 토지 권원. 감정가 220,000,000원은 대지지분이 포함되지 않은 건물만의 금액입니다. 대지권 미등기와 토지가 경매 대상에서 제외된 구조를 반드시 확인해야 합니다.
- 준공 가능성. 사용승인 전 미준공 상태이고 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사가 일부 미완료입니다. 준공에 필요한 잔여 공사와 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가 52,822,000원은 감정가의 24.01%지만, 감정가 자체가 토지를 포함하지 않습니다. 낮은 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 유치권신고서 원본을 서로 대조해 입찰 판단을 해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”이 아니라 “권리 밖 위험”을 보는 사건
이 사건은 표면적인 숫자만 보면 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 52,822,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가 자체가 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 평가액이고, 건물은 아직 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다. 여기에 대지권 미등기, 다수 유치권 관련 점유, 502호 및 602호 공사대금 160,059,948원의 유치권신고가 겹칩니다.
등기부상의 말소 구조만 보면 단순합니다. 2024.04.08. 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기부가 아니라 점유·유치권·미준공·토지 권원에서 발생합니다. 따라서 최저가가 감정가의 24.01%라는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 이 위험들이 해소되는지 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고위험 권리·물건 구조입니다.
