창원지방법원 2024타경2841. 신월동 31-2 외 1필지에 있는 제7층 제702호로, 감정평가상 다세대주택 6세대·오피스텔 8개호로 이용예정인 미준공 건물 가운데 오피스텔 물건입니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 52,822,000원, 감정가의 24.01%입니다. 하지만 이 물건은 일반적인 완공 오피스텔처럼 단순하게 할인율만 볼 수 없습니다. 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 대지권이 미등기이며, 법원 감정 자체도 대지지분을 제외한 건물만의 금액입니다.
권리관계 역시 등기만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이지만, 현장 점유관계는 별개입니다. 현황조사에는 여러 업체와 개인이 유치권자로 기재되어 있고, 대상물건 대부분을 유치권자가 점유 중인 것으로 탐문됐습니다. 이들의 전입신고일·보증금·확정일자는 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 단순히 “등기상 인수 0원”만으로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 7층702호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 다세대주택 6세대·오피스텔 8개호로 이용예정 |
| 건물상태 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상8층 · 미준공 상태 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 대지권·감정범위 | 대지권 미등기 · 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 감정평가 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 현장 리스크를 분리해서 봐야 한다
말소기준은 2024.04.08. 구즉신용협동조합 가압류입니다. 이후 2024.06.03. 가처분, 2024.08.29. 근저당권, 2024.10.15. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이것은 등기·배당 구조의 이야기입니다. 현황조사상 점유자들은 유치권자로 조사됐고, 건물 대부분을 유치권자가 점유 중이라는 탐문 내용이 있습니다. 유치권의 성립 여부나 피담보채권액은 확인되지 않았고, 점유자들의 보증금·전입신고일도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 말소기준만으로 권리분석을 끝낼 수 없는 유형입니다.
② 점유자·유치권 조사 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유·용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일 | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥성(창원건설기계) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상구 | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 유치권자 · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
각 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 “없음”으로 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 이들은 단순 임차인으로만 조사된 것이 아니라 유치권자로 기재돼 있어, 응찰 전 실제 점유 현황과 유치권 성립 요건을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 2. 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 51,471,204원 |
| 3. 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,822,000원 기준 채권 총액은 6,941,230,360원, 채권자 예상배당은 51,471,204원이며 미배당은 6,889,759,156원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 미준공·대지권 — 가격보다 먼저 봐야 할 구조적 문제
- 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다.
- 대지권. 대지권이 미등기이고, 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다.
- 미완료 공사. 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.
- 면적 불확정. 미준공으로 전유면적 외 공유면적·서비스면적 등에 공부상 자료가 없어 채권자 측 제시자료가 인용됐으며, 준공 후 변동 가능성이 있습니다.
- 공부 차이. 사용승인을 받지 않은 건물이라 공부와의 차이 여부를 확인할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 646.0㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 516,400원/㎡입니다.
- 환금성. 오피스텔 이용예정 물건이지만 미준공·사용승인 미취득·대지권 미등기 상태라 일반적인 준공 오피스텔과 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 점유자의 공사대금채권 존재 여부, 채권 발생 시기, 목적물과의 견련성, 점유의 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유자와 점유 호수를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기의 원인과 향후 대지권 확보 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 사용승인·준공 확인. 미완료 공사 범위와 사용승인 가능성, 추가 공사 부담을 확인해야 합니다.
- 감정가 해석 주의. 감정가 220,000,000원은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 일부 호수는 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 통상 상태를 상정한 평가입니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 최저가”보다 미준공·대지권·점유가 먼저다
이 물건은 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 52,822,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 24.01%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 감정가는 애초에 대지지분을 제외한 건물만의 금액이고, 건물은 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다. 여기에 여러 유치권자 점유와 전입·보증금 미상 문제가 겹칩니다.
등기상 인수액 0원이라는 점만으로 이 물건을 안전형으로 분류할 수 없습니다. 가격 할인보다 권리 외 현장 리스크와 완공·대지권 문제가 훨씬 큰 사건입니다. 4회 유찰이라는 결과 자체도 이러한 불확실성이 입찰가에 반영되고 있음을 함께 봐야 합니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 단순하지만, 실질 취득 판단은 매우 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
