창원지방법원 2024타경2841. 신월동 31-2 일대 건물의 6층 602호 오피스텔입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층으로, 다세대주택 6세대와 오피스텔 8개호로 이용 예정인 미준공 상태입니다. 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사도 완료되지 않은 상태로 조사됐습니다. 더욱 중요한 점은 이 경매가 대지권의 목적인 토지를 수반하지 않은 건물만을 대상으로 감정했고, 감정평가액 220,000,000원에도 대지지분이 포함되지 않았다는 것입니다.
등기상 말소기준은 2024년 4월 8일 구즉신용협동조합의 가압류입니다. 이후 2024년 6월 가처분, 2024년 8월 근저당권, 2024년 10월 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부상 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 유치권 신고와 실제 점유관계, 미준공·대지권 문제가 별도로 남아 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 다세대주택 6세대 및 오피스텔 8개호로 이용 예정 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 말소기준 | 2024.04.08. 가압류 · 구즉신용협동조합 · 2,781,230,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 상태 | 사용승인 전 미준공 · 일부 공사 미완료 |
| 대지권 | 미등기 · 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 사건은 단순하지 않다
말소기준은 2024.04.08. 구즉신용협동조합 가압류입니다. 2024.06.03. 같은 채권자의 가처분, 2024.08.29. 근저당권, 2024.10.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 근저당권은 설정계약 원인일이 2019.09.06.이지만 실제 등기 접수일은 2024.08.29.이고, 제공된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 판정되어 있습니다.
② 점유자·유치권 주장 현황
현황조사에는 이 건물의 점유관계와 관련해 다수의 유치권자가 조사되어 있습니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 아래 대상들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 따라서 대항력은 모두 가능·미상으로 두고, 우선변제 여부 역시 확인되지 않은 상태로 봐야 합니다.
| 점유자 / 주장자 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥성(창원건설기계) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상구 | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 주거 및 사무실 · 유치권자 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 동일한 (주)모당산업개발이 표기 차이로 중복 기재되어 있어 표에서는 하나로 정리했습니다. 위 대상들은 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 보증금·전입신고일·확정일자도 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 4회 유찰의 할인율만으로 판단할 수 없다
감정가는 220,000,000원, 현재 최저매각가는 52,822,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 감정가 자체도 대지지분을 포함하지 않은 미준공 건물만의 감정액입니다. 따라서 “감정가 대비 24%라서 싸다”는 식의 판단은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 6,889,759,156원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 6,905,320,517원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 25,882,780원 | 25,016,890원 | 6,916,213,470원 | 0원 |
채권총액은 배당 계산 기준으로 6,941,230,360원이고, 현재 최저가를 전제로 한 배당 후에도 6,889,759,156원이 미배당으로 남습니다. 다만 제공된 배당 계산에서는 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것으로 처리하지 않고, 매수인 인수액은 0원으로 두고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 1. 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 51,471,204원 |
| 2. 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 추정 1,350,796원을 제외한 금액이 가압류 채권에 배당되고, 근저당권과 소유자에게 돌아갈 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 마산중앙고등학교 북동측에 위치하고, 주위는 단독주택과 공동주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용계획. 건물은 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용 예정입니다.
- 미준공. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물로, 사용승인을 받지 않았고 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 작업이 미완료 상태입니다.
- 토지. 2필 일단의 토지이나 이 경매는 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만의 감정입니다. 토지 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 대상물건 서측으로 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 준공·대지권·점유·유치권 문제가 동시에 미확정 상태여서 일반적인 준공 오피스텔보다 거래·대출·명도 측면의 불확실성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사용승인 가능성 확인. 현재 미준공이고 일부 공사가 미완료 상태입니다. 사용승인에 필요한 잔여 공사와 비용, 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 대지권 구조 확인. 감정가는 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 대지권 미등기 상태가 향후 어떻게 정리되는지 확인이 핵심입니다.
- 유치권 성립 여부 확인. 현대이엔지 주식회사 공사대금 160,059,948원 신고와 다수 점유자의 유치권 주장이 실제로 성립하는지 점유·공사계약·채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 602호 실제 점유자와 점유 목적을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 일부 호수는 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 외부관찰과 탐문을 병행했습니다. 602호 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 경계. 52,822,000원은 감정가 220,000,000원의 24.01% 수준이지만, 감정가 자체가 대지지분 없는 미준공 건물만의 평가액입니다.
- 배당과 인수는 분리 판단. 배당표상 매수인 인수는 0원이지만 유치권·점유·미준공 문제는 별도 검토 대상입니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
표면적으로는 감정가 220,000,000원이 4회 유찰돼 52,822,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 숫자만 놓고 싸다고 판단하기에는 구조적 변수가 너무 많습니다. 건물은 사용승인 전 미준공이고, 대지권은 미등기이며, 감정가에도 대지지분이 포함되지 않았습니다. 현황조사에는 다수의 유치권자가 점유 중인 것으로 조사됐고, 602호가 포함된 160,059,948원 공사대금 유치권 신고도 존재합니다.
등기부상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당표상 매수인 인수도 0원이지만, 이 사건은 그 사실만으로 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 권리등기보다 미준공·토지권리·유치권·점유가 더 중요한 고난도 물건입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 준공 가능성·대지권 정리·유치권 성립 여부를 확인하지 못한다면 보수적으로 접근해야 합니다.
