창원지방법원 2024타경2841. 등기상 소유자는 조광래이고, 대상은 신월동 31-2 외 1필지 건물의 제8층 제801호입니다. 감정평가 이용상태는 전체 건물이 다세대주택 6세대·오피스텔 8개호로 이용예정인 구조이며, 대상 호실의 용도는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층이지만 미준공 상태이고 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사가 완료되지 않았습니다.
가격만 보면 감정가 220,000,000원에서 현재 52,822,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 감정평가는 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만을 대상으로 했고, 매각물건명세서 비고 역시 대지권 미등기·대지지분 미포함을 명시합니다. 따라서 이 최저가를 정상적인 토지지분 포함 오피스텔 가격과 직접 비교해 “싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 8층801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 다세대주택 6세대, 오피스텔 8개호로 이용예정 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 상태 | 사용승인 받지 않은 미준공 건물 · 일부 공사 미완료 |
| 대지권 | 미등기 · 감정평가액은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 핵심은 유치권
말소기준은 2024.04.08. 구즉신용협동조합의 가압류 2,781,230,360원입니다. 이후 2024.06.03. 가처분, 2024.08.29. 구즉신용협동조합 근저당권 4,160,000,000원, 2024.10.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
점유자·임차관계 확인
현황조사에는 유치권자로 조사된 점유기록이 9건 확인됩니다. 각 기록은 주거 및 사무실 용도로 기재돼 있지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아, 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 우선변제 여부 역시 미상이며 보증기관 대위·승계 기록은 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일 | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥성(창원건설기계) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상구 | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 점유관계 조사서 기타란 참조(유치권자) · 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 최저가 52,822,000원만 보면 안 된다
현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24% 구간으로 최저매각가가 52,822,000원입니다. 그러나 이 감정가 220,000,000원 자체가 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 일반적인 토지지분 포함 오피스텔 실거래와 동일한 기준의 가격이 아니므로 할인폭만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
더구나 건물은 사용승인을 받지 않은 미준공 상태이고, 전유면적 외 공유면적 및 서비스면적 등은 미준공 때문에 공부상 자료가 없어 채권자 측 제시자료가 감정에 인용됐으며 준공 후 변동 가능성이 있습니다. 내부 이용상황과 관리상태 역시 일부 호수는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다. 가격보다 물건의 법적·물리적 완성 상태를 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,350,796원 |
| 갑구 2번 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 51,471,204원 |
| 을구 1번 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 6,941,230,360원 중 예상 배당액은 51,471,204원, 미배당은 6,889,759,156원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 120,000,000원 유치권 신고는 배당상 인수액과 별개의 점유·인도 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중앙고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상8층 미준공 건물이며, 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사가 미완료 상태입니다.
- 도로. 서측으로 약 5m, 북측으로 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 646.0㎡, 공시지가는 516,400원/㎡입니다. 다만 본 경매 감정은 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만을 대상으로 합니다.
- 환금성. 다세대주택 6세대·오피스텔 8개호로 이용예정인 미준공 건물이고 대지권 미등기 상태이므로, 정상 준공·대지권 정리된 오피스텔과 같은 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 2025.01.06. 온주석이 신고한 공사대금 120,000,000원의 발생 근거, 공사계약, 채권 존부, 점유 개시시점과 계속성, 목적물과의 견련성을 확인해야 합니다.
- 점유자 9건 재확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다. 실제 점유 현황과 각 점유자의 법적 지위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대지권 미등기. 감정평가액 220,000,000원은 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액입니다. 대지 사용·권원과 향후 대지권 정리 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 사용승인·준공. 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다. 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 미완료 공사의 처리 주체와 비용을 확인해야 합니다.
- 면적·내부 상태. 전유면적 외 면적은 채권자 측 제시자료가 감정에 인용됐고 준공 후 변동 가능성이 있습니다. 내부 미확인 호수도 있어 현장 상태 재확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 주의. 4회 유찰로 52,822,000원까지 내려왔지만, 건물만의 감정가를 기준으로 한 가격입니다. 감정가 대비 할인율만으로 정상 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 유치권 신고 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 “완성되지 않은 권리·물건”이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 52,822,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 그 감정가부터 대지지분이 빠진 건물만의 금액이고, 건물은 사용승인 전 미준공 상태입니다. 게다가 대상물건 대부분이 유치권자가 점유 중인 것으로 탐문됐고, 온주석의 공사대금 120,000,000원 유치권 신고도 성립 여부가 불분명한 채 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 이 사건에서 그 사실은 출발점일 뿐입니다. 대지권을 어떻게 확보할 수 있는지, 준공·사용승인이 가능한지, 공사 미완료 부분을 누가 해결할지, 유치권자 점유를 실제로 해소할 수 있는지가 확인되지 않으면 52,822,000원이라는 최저가는 곧바로 가격 메리트가 되지 않습니다. 결론은 “등기 권리는 정리되지만, 물건과 점유 리스크가 매우 큰 고난도 경매”입니다.
