창원지방법원 2024타경2841. 신월동 31-2 외 1필지 소재 건물의 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 건물 전체가 다세대주택 6세대·오피스텔 8개호로 이용 예정인 상태입니다. 그러나 현재 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 상태이고, 감정평가 역시 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않는 건물만을 대상으로 이뤄졌습니다.
등기상 말소기준은 2024.04.08 구즉신용협동조합의 가압류입니다. 이후 등기된 가처분, 구즉신용협동조합 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 현황조사에서는 다수의 점유자가 유치권자로 기재돼 있고, 2024.11.22 서옥성으로부터 302호 및 401호 공사대금 합계 374,000,000원의 유치권신고서가 제출됐습니다. 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 이 사건의 실질적인 권리분석 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경2841 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2 4층401호 |
| 등기 표시 | [집합건물] 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 31-2외 1필지 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 6세대 및 오피스텔 8개호로 이용 예정 |
| 소유자 | 조광래 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 52,102,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구즉신용협동조합 / 3,559,101,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 건물 상태 | 사용승인 받지 않은 미준공 상태 |
| 대지권 | 미등기 · 감정가에 대지지분 미포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 유치권을 분리해서 봐야 한다
등기부 기준으로는 2024.04.08 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 가처분·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 구즉신용협동조합의 근저당권 채권최고액은 4,160,000,000원이고, 공동담보목록 제2024-174호가 기재돼 있습니다.
② 점유자·임차관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
현황조사에 기재된 점유 관련자들은 모두 점유관계 조사서의 기타란에서 유치권자로 표시돼 있습니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 일반적인 주택임차인의 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 따라서 아래 표에서는 대항력 있음으로 단정하지 않고 모두 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 점유 관련자 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)모당산업개발(대표자`서정일 | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)모당산업개발(대표자:서정일) | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 대흥전설(주)(대표자:김상의) | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 서옥성(창원건설기계) | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)세몰(대표자:정재우) | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)현대ENG(대표자:김종국) | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 창우건업(주)(대표자:김삼한) | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강상구 | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)창원산업(대표자:온주석) | 주거 및 사무실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 임대차 보증금의 합산이나 매수인 승계액 계산은 하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 점유자는 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰을 ‘할인’으로만 보면 위험하다
현재 최저매각가는 52,102,000원으로 감정가 217,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 36,471,400원, 6회 유찰 시는 25,529,980원입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에서는 일반적인 완성 건물의 감정가 대비 할인율과 같은 의미로 해석하기 어렵습니다.
비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 이 사건에서는 최저가를 주변 시세와 직접 비교해 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 대지권 문제와 미준공 상태, 유치권 분쟁 가능성이 동시에 존재하므로 최저가 하락폭 자체는 등급을 올리는 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,102,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,337,836원 |
| 2. 가압류 · 구즉신용협동조합 | 2,781,230,360원 | 50,764,164원 |
| 3. 근저당권 · 구즉신용협동조합 | 4,160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 6,941,230,360원 중 예상 배당액은 50,764,164원이며, 미배당액은 6,890,466,196원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 유치권 성립 여부는 이 배당표와 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 신월동 소재 마산중앙고등학교 북동측. 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다. 서측 약 5m, 북측 약 5m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 지하1층·지상8층 미준공 상태입니다.
- 미완성 공사. 가스·소방·설비·조경·방수·주차장 도장공사 등 일부 공사작업이 미완료 상태입니다.
- 대지권. 대지권이 미등기이고, 법원 감정평가는 대지권의 목적인 토지가 수반되지 않은 건물만을 평가했습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역. 토지면적 646.0㎡, 공시지가 516,400원/㎡입니다.
- 내부 확인. 일부 호수만 내부 확인됐고 여타 호수는 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 탐문조사·외부관찰에 의한 통상 상태를 상정했습니다.
- 점유. 대상물건 대부분을 유치권자가 점유 중인 것으로 탐문조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립요건 확인. 2024.11.22 서옥성의 302호·401호 공사대금 374,000,000원 신고가 실제 성립하는지, 점유·공사채권·견련성·변제기 등을 원본으로 확인해야 합니다.
- 401호 귀속 금액 확인. 신고액 374,000,000원은 302호와 401호를 함께 적시한 금액이므로 401호에 해당하는 금액을 임의로 전액 또는 일부로 나눠 계산하면 안 됩니다.
- 대지권 관계 확인. 대지권 미등기 상태와 향후 대지지분 확보 가능성, 토지 권리관계를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
- 사용승인·준공 가능성 확인. 미완공 공사의 범위와 비용, 사용승인에 필요한 보완사항을 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 현황조사상 다수의 유치권자가 점유 중이므로 실제 401호 점유주체와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 점유 관련자들의 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 가격 판단 유보. 비교 실거래 자료가 없고 감정가 역시 토지를 제외한 건물 평가액이므로, 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권신고서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다는 사실이 안전마진은 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 217,000,000원에서 최저가 52,102,000원까지 떨어져 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 감정가는 애초에 대지지분을 포함하지 않은 건물만의 금액이고, 건물 자체도 사용승인을 받지 않은 미준공 상태입니다. 여기에 다수 유치권자 점유와 302호·401호 공사대금 374,000,000원 유치권 신고가 겹쳐 있습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 이 물건의 승부처는 말소되는 등기권리가 아니라 유치권의 실제 성립 여부, 대지권 확보 가능성, 준공·사용승인 비용과 점유 해소입니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 저가처럼 보이지만 불확정 비용이 큰 고위험 물건으로, 권리관계와 준공·토지 문제를 해소하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
