대전지방법원 2025타경502641. 대전광역시 서구 용문동 255-55, 도로명주소 대전광역시 서구 도산로370번길 63의 진원주택 101호입니다. 용도는 데이터상 다세대이고, 단지 정보는 총 16세대, 사용승인일 2000.12.29, 대상 면적 39.13㎡로 정리됩니다. 이 물건의 말소기준권리는 2020.04.09 접수된 을구 6번 대전중부새마을금고 근저당권입니다. 이후 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이전 등기가 있으나, 기준권리의 성격은 동일하게 봅니다.
눈에 띄는 부분은 두 가지입니다. 첫째, 임차권등기 강민구의 보증금은 90,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 그러나 전입일 2020.06.24가 말소기준권리 2020.04.09보다 늦어, 데이터상 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 인수형”으로 보아 보증금 90,000,000원을 실질취득가로 고정하는 구조가 아닙니다. 둘째, 현황조사상 다른 호실 또는 범위가 표시된 점유 신고가 여럿 있고 보증금 미상 항목이 많으므로, 권리상 인수 0원과 별개로 점유·명도 확인 난도는 낮게 보지 않는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 101호 · 도산로370번길 63 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 진원주택 · 대상 면적 39.13㎡ |
| 소유자 | 홍서원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신정신용협동조합 / 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 정보 | 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,231,000원/㎡ · 토지면적 433.2㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차권도 인수 아님
제공 데이터상 말소기준은 2020.04.09 을구 6번 근저당권입니다. 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 강민구 임차권등기는 보증금 90,000,000원이지만, 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 표시됩니다. 따라서 매수인이 보증금을 인수하는 사건으로 보지는 않습니다.
② 임차인·점유자 표 — 보증금 합산 금지, 대항력은 데이터 기준
임차·점유 신고는 총 7건입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으므로 보증기관 승계 중복신고 이슈는 확인되지 않습니다. 다만 보증금이 확인되는 항목은 강민구의 90,000,000원 1건이고, 나머지는 보증금 미상 또는 0원으로 표시됩니다.
| 성명 | 부분 | 전입 | 확정 | 보증금 | 배당요구 | 배지 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | - | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | - | 미상 | 2025.08.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강민구 | 건물의 전부 | 2020.06.24 | 2020.05.22 | 90,000,000원 | 2024.07.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주택임 | - | 2020.06.24 | 2020.05.22 | 0원 | 2024.12.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,382,800원 | 약 매각가의 2.5% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 195,000,000원 | 43,217,200원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 홍지혜 | 37,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 대전중부새마을금고 | 27,600,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 대전중부새마을금고 | 193,194,246원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 갑구 9번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 10번 가압류 · 신정신용협동조합 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 배당표 기준 총 채권액은 944,082,398원, 총 배당액은 53,217,200원, 미배당은 890,865,198원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 배당액 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 54,600,000원 | 53,217,200원 | 890,865,198원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 906,950,358원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 918,209,970원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정 이용상태 항목은 “-”로 제공되어 있어 아파트로 가정하지 않습니다.
- 단지. 진원주택, 총 16세대, 사용승인일 2000.12.29, 대상 면적 39.13㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 공장용지, 토지이용상황 주상기타, 토지면적 433.2㎡, 공시지가 1,231,000원/㎡입니다.
- 도로. 도로접면은 소로한면, 지형은 평지·세로장방으로 표시됩니다.
- 제한. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로2류 접함, 중점경관관리구역 저촉으로 표시됩니다.
- 환금성. 최근 실거래 금액은 제공되지 않았고, complex_stats의 sold_rate는 0.0, avg_fail_count는 0.9입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 강민구 임차권등기 보증금 90,000,000원, 전입 2020.06.24, 확정 2020.05.22, 배당요구 2024.07.08을 원본과 대조하세요.
- 보증금 미상 점유자 확인. 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인의 보증금은 미상으로 표시됩니다. 대항력 없음 표시와 별개로 현장 점유 관계를 확인해야 합니다.
- 101호 실제 점유 확인. 데이터에는 103호·203호·304호·302호·303호 등 다른 호실 표시가 섞여 있습니다. 본건 101호와의 관련성을 확인하세요.
- 배당표와 등기부 대조. 제공 배당표는 과거 권리 항목을 배당순위에 포함합니다. 등기상 말소 여부와 실제 배당채권을 원본으로 확인하세요.
- 가격 기준 보수적 설정. 실거래 가격이 제공되지 않았으므로 감정가 78,000,000원과 최저가 54,600,000원만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 관리비·공과금. 다세대 건물은 체납 관리비와 공용부분 비용 부담 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 “쉬운 물건”은 아니다
이 사건은 강민구 임차권등기 보증금 90,000,000원이 눈에 띄지만, 말소기준권리 이후 전입으로 데이터상 대항력 없음입니다. 그래서 매수인 인수액은 0원, 실질취득은 현재 최저가 기준 54,600,000원으로 계산됩니다. 다만 임차·점유 신고가 7건이고, 보증금 미상 항목이 많으며, 제공 배당표와 등기 흐름 사이에 확인할 지점이 있습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 현장·명세서·배당 확인 없이는 공격적으로 보기 어렵다입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 입찰하기보다, 실제 101호 점유와 보증금 미상 신고의 의미를 먼저 정리해야 합니다.
