17,640,000원
대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 255-55, 도로명주소 도산로370번길 63의 다세대 103호입니다. 현재 소유자는 홍서원이며, 2012.04.06 홍현영 명의로 소유권을 이전받은 뒤 2015.01.06 개명으로 홍서원으로 표시가 변경됐습니다. 등기부상 현재 남아 있는 말소기준권리는 2024.10.10 신정신용협동조합의 가압류 179,542,808원이고, 이후 대전신용보증재단·대전중부새마을금고의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 점유관계입니다. 조사 목록에는 총 5명이 기재되어 있고, 이 가운데 본건 103호로 기재된 사람은 박진용입니다. 박진용의 전입일은 2024.07.16으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도 기준상 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 103호 · 도산로370번길 63 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 진원주택 |
| 소유자 | 홍서원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 17,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 건물 정보 | 진원주택 · 16세대 · 2000.12.29 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2019.11.29 홍지혜의 가압류 37,000,000원은 2020.02.24 말소됐고, 과거 중도신용협동조합 근저당권들도 2019.03.13 말소돼 현재 말소기준보다 선순위인 담보권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류가 말소기준이고, 이후 2024.10.14 대전신용보증재단 가압류 38,000,000원, 2025.01.22 대전중부새마을금고 가압류 20,781,054원, 2025.06.10·2025.06.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 조사 5명, 본건 103호는 1명
| 성명 / 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 · 103호 | 2024.07.16 | 2025.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김정우 · 203호 | 2022.07.21 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민우 · 304호 | 2023.08.18 | - | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조민주 · 302호 | 2021.07.09 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황예인 · 303호 | 2022.01.24 | 2025.08.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사된 5명은 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 따라서 실제 임차인 5명으로 보되, 본건 103호와 직접 일치하는 기재자는 박진용 1명입니다. 나머지 4명은 203호·302호·303호·304호로 기재돼 있으므로 본건 103호와의 권리관계를 구분해 원본 서류에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론 금지
현재 최저매각가는 17,640,000원으로 감정가 36,000,000원의 49%입니다. 다만 진원주택의 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 시장가격 대비 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 특히 본건 103호 임차보증금이 미상인 만큼 가격 판단의 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액으로 산정되는 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 717,520원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 16,922,480원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 대전중부새마을금고 | 20,781,054원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신정신용협동조합 | - | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 431,518,108원 중 예상 배당액은 16,922,480원, 미배당액은 414,595,628원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수위험까지 0원이라는 의미로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 본건은 다세대이며 진원주택은 16세대, 2000.12.29 준공입니다.
- 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 도로. 소로한면에 접하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역·중점경관관리구역 저촉입니다.
- 공시지가. 1,231,000원/㎡입니다.
- 경매 통계. 진원주택의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 본건은 2회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호 박진용 보증금 확인. 전입 2024.07.16으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 확인돼야 실제 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 박진용은 2025.08.06 배당요구를 했으나 보증금·확정일자와 함께 배당 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 타 호실 기재자 구분. 김정우 203호, 조민주 302호, 황예인 303호, 이민우 304호의 점유관계가 본건 103호 권리와 어떻게 연결되는지 구분 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역에서 103호 임차관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 임차보증금”
숫자만 보면 감정가 36,000,000원에서 17,640,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 낮아진 최저가가 결론이 아닙니다. 본건 103호 박진용의 전입일이 말소기준보다 앞서 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 실제 매수인 인수액과 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다.
등기부에서는 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 비교적 단순한 흐름이지만, 임차관계는 별도입니다. 특히 보증금이 큰 대항력 임차인으로 확인될 경우 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 생각보다 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기는 정리되지만, 임차보증금 확인 전에는 가격 판단 보류”입니다.
