대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 진원주택 301호, 용도는 다세대입니다. 감정가는 71,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 49,700,000원입니다. 말소기준권리는 2020.04.09 접수된 을구 6번 대전중부새마을금고 근저당권이고, 그 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 “임차인 없음” 유형이 아닙니다. 현황조사·문건접수상 박진용, 김정우, 이민우, 조민주, 황예인 등 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준권리인 2020.04.09보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 낙찰 후 인수액은 0원으로 보되, 점유자 확인과 명도·배당요구 내역 확인은 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 39.13㎡ · 진원주택 |
| 소유자 | 홍서원 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신정신용협동조합 / 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.09 근저당
말소기준은 2020.04.09 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 19,680,000원, 근저당권자는 대전중부새마을금고이며, 이후 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전이 기재되어 있습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 대항력은 없음
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 표의 5명은 보증기관 중복신고가 아니라 실제 임차인 5명으로 봅니다. 다만 전입일은 모두 말소기준권리 이후이고, 자료상 대항력은 없음으로 정리되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 2025.08.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | - | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 2025.07.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 2025.08.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금·확정일자 미상인 점유자에 대해 임의로 대항력을 인정하지 않았습니다. 제공 데이터의 위험메모는 공통적으로 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음” 및 “보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요”입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,294,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 195,000,000원 | 38,405,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 홍지혜 | 37,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 대전중부새마을금고 | 19,680,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 경매개시결정 · 대전중부새마을금고 | 193,194,246원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 신정신용협동조합 | - | 0원 |
| 11. 갑구 10번 경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 936,162,398원 중 채권자 배당은 48,405,400원, 미배당은 887,756,998원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. 사건의 용도 라벨은 다세대입니다. 감정 이용상태 항목은 “-”로만 제공되어 아파트로 가정하지 않았습니다.
- 단지규모. 진원주택은 총 16세대, 사용승인일은 2000.12.29입니다.
- 토지. 토지면적은 433.2㎡, 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타, 도로접면은 소로한면입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로2류 접함, 중점경관관리구역 저촉으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.9회이나, 매각률은 0.0%로 제공되어 환금성 판단은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 5명 현장 확인. 대항력은 없음으로 정리되어도 실제 점유가 여러 호수에 흩어져 있어 명도 대상·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 공백 확인. 임차인별 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본으로 대조하세요.
- 선행권리 말소 여부 대조. 과거 근저당·가압류의 말소 기록이 제공되어 있으나, 등기부 원본에서 현재 유효 권리와 말소기준을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준 보수화. 최근 매각가 자료가 없으므로 최저가 49,700,000원이 싸다고 단정하지 말고, 인근 다세대 실거래·전세가·수리비를 별도로 맞춰야 합니다.
- 체납·공과금 확인. 다세대는 관리비 체계가 단지형 아파트보다 불명확할 수 있으니 공용비, 수도·전기·도시가스 체납 여부를 점검하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본 확인 전 입찰가를 확정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 배당표상 인수액은 0원이고, 임차인 5명도 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 하지만 최저가 49,700,000원만 보고 안전하다고 결론 내리기에는 자료의 공백이 큽니다. 보증금·확정일자 미상 임차인이 여럿이고, 최근 매각가 자료가 없으며, 16세대 소규모 다세대라는 환금성 부담도 있습니다. 권리 인수는 낮지만, 명도와 가격 검증은 보수적으로. 이 물건은 “싸게 받는지”보다 “확실히 확인하고 받는지”가 더 중요합니다.
