대전지방법원 2025타경502641. 대전광역시 서구 용문동 255-55 진원주택 102호, 전용 23.43㎡ 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 홍서원이고, 등기부상 현존 근저당은 없습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.10.10 접수된 신정신용협동조합 가압류 179,542,808원입니다. 그 뒤 대전신용보증재단 38,000,000원, 주식회사 우리카드 41,049,569원, 대전중부새마을금고 20,781,054원의 가압류와 두 건의 강제경매개시결정이 이어졌고, 이 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사 및 문건접수 자료에는 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인 5명이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준 2024.10.10보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 게다가 점유부분은 각각 103호·203호·304호·302호·303호로 본건 102호와 다릅니다. 정확도상 이 상태에서는 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없으며, 본건과의 실제 점유관계 및 보증금이 확인될 때까지 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 승부는 선순위 전입관계

2019.11.29 홍지혜 가압류 37,000,000원은 2020.02.24 이미 말소됐고, 과거 중도신용협동조합 근저당 195,000,000원 및 65,000,000원도 2020.04.09 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 조사 — 5명 모두 호수가 본건과 다르다

실제 임차인으로 조사된 사람은 5명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 다섯 명 모두 점유부분이 본건 102호가 아니므로, 이 표는 곧바로 “102호에 임차인 5명이 있다”는 뜻이 아닙니다. 반대로 전입일만 보고 안전하다고 지울 수도 없습니다. 본건 호수와 전입자별 실제 점유관계를 확인하는 것이 이 사건의 첫 번째 실무 과제입니다.

③ 시세 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

진원주택은 16세대, 2000.12.29 사용승인된 집합건물로 확인되며 대상 전용면적은 23.43㎡입니다. 그러나 이번 자료에는 이 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 또한 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다.

따라서 감정가 42,000,000원에서 최저가 14,406,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 특히 임차관계가 미확정인 상태에서는 낙찰가보다 실질취득비용의 상단이 열려 있다는 점이 더 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 채권 총액 472,567,677원 중 13,746,692원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 458,820,985원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표의 매수인 인수 0원은 확인된 채권배당 계산값일 뿐, 보증금 미상 전입관계의 실제 인수 여부를 확정하는 값으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (확인 자료 기준)

• 용도. 본건은 다세대이며 전용면적은 23.43㎡입니다. 아파트로 전제해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
• 규모. 진원주택은 16세대, 사용승인일 2000.12.29의 소규모 집합건물입니다.
• 토지. 토지면적 433.2㎡, 제3종일반주거지역, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타로 확인됩니다.
• 도로·형상. 평지·세로장방·소로한면이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역·중점경관관리구역 저촉으로 확인됩니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시가 없습니다.
• 환금성. 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가·최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 102호 실제 점유자 확인. 조사된 5명의 점유부분이 모두 다른 호수입니다. 본건 호수와의 연결 여부를 현황조사 원문·전입세대 확인 등으로 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인 모두 보증금이 확인되지 않아 인수액 산정이 불가능합니다.
• 확정일자 확인. 5명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위를 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 박진용·김정우·조민주·황예인은 배당요구 접수일이 확인되지만, 이민우는 확인되지 않습니다.
• ‘1,440만원’ 숫자에 끌리지 않기. 실거래 비교 자료가 없고 임차 인수비용도 미확정이므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
• 다회유찰 원인 확인. 본건은 3회 유찰됐고 단지 경매 통계 평균은 2.0회입니다. 단순 할인 외에 점유·권리·상품성 요인을 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 102호의 실제 점유관계”

감정가 42,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 14,406,000원까지 내려온 숫자만 보면 눈에 띄는 물건입니다. 하지만 이 사건은 할인율보다 권리 확인이 우선입니다. 등기상으로는 2024.10.10 가압류를 기준으로 이후 권리가 소멸해 구조가 단순하지만, 그보다 앞서 전입한 5명이 조사돼 있고 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 더구나 이들의 점유부분은 103호·203호·304호·302호·303호로 본건 102호와 일치하지 않습니다.

이 불일치가 단순한 건물 내 다른 세대 정보라면 위험은 크게 줄 수 있지만, 자료만으로는 그렇게 확정할 수 없습니다. 반대로 이들을 곧바로 102호의 대항력 임차인 5명이라고 단정하는 것도 정확하지 않습니다. 따라서 결론은 하나입니다. 등기 권리는 정리되지만, 실제 점유·임차관계가 확인되기 전에는 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없다. 3회 유찰이라는 할인보다 이 확인이 먼저입니다.