매력지수 C등급 · 임차권등기 임차인은 배당 가능하나 다수 대항력 임차인·선순위 권리 부담 확인 필요
현재 회차에서는 이민우 보증금이 우선배당되고 인수액은 없지만, 다세대 전체에 선순위 대항력 임차인과 미상 보증금 점유자가 존재해 명도·인수 위험이 남아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 이 물건은 단순히 1.12억짜리 다세대로 보면 안 됩니다. 핵심은 임차권등기 임차인 93,800,000원과 여러 점유자의 대항력 가능성입니다. 현재 회차에서는 우선배당으로 인수액이 없지만, 보증금 미상 임차인 확인이 끝나기 전에는 안전 매수로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
112,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 관점
112,000,000원
현재 낙찰가 기준
주요 임차보증금
93,800,000원
이민우 임차권등기
매수인 인수
0원
현재 배당 기준
대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 255-55 304호, 전용 63.12㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 소유자는 홍서원이며, 등기상 여러 가압류와 근저당, 임차권등기가 얽혀 있습니다. 특히 을구 8번 주택임차권은 임차인 이민우의 보증금 93,800,000원과 연결되어 있어 이 사건의 핵심 권리입니다.
말소기준권리 판단은 단순하지 않습니다. 선순위 근저당과 전세권 등은 매수인 인수 대상으로 표시된 권리가 있으며, 후순위 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자 중 일부는 전입일 기준 대항력 가능성이 있어 실제 명도 과정에서 확인이 필요합니다.
물건 개요
사건번호
대전지방법원 2025타경502641
소재지
대전광역시 서구 용문동 255-55 304호
물건종류 / 전용
다세대 · 63.12㎡
소유자
홍서원
감정가 / 최저가
112,000,000원 / 112,000,000원
신청채권자 / 청구
신정신용협동조합 / 193,194,246원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차권 확인이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인
임차인
위치
보증금
권리 판단
박진용
103호
미상
대항력 有 전입 선순위, 보증금 확인 필요
김정우
203호
미상
대항력 有 보증금 미상
조민주
302호
미상
대항력 有 확인 필요
황예인
303호
미상
대항력 有 배당요구 있음
이민우
건물 전부
93,800,000원
우선변제 임차권등기·배당요구
주택임
미상
미상
대항력 판정 불가
⚠️ 임차인 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되는 경우 낙찰가보다 보증금이 큰 구조에서는 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 위험이 발생할 수 있습니다. 현재 확인되는 이민우 임차인은 우선변제로 배당되는 구조지만, 나머지 미상 보증금 임차인은 별도 확인이 필요합니다.
이 물건의 핵심은 가격보다 권리 구조입니다. 신건 최저가 112,000,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 다세대 경매에서는 임차인의 대항력과 보증금이 실제 취득비용을 결정합니다. 현재 확인된 이민우 임차인은 배당 구조로 인수액이 없지만, 다른 점유자의 보증금 미상 위험이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 확인 후 접근, 가격은 그 다음 판단이 필요한 물건입니다.
