한 줄 평 이 물건은 단순히 1.12억짜리 다세대로 보면 안 됩니다. 핵심은 임차권등기 임차인 93,800,000원과 여러 점유자의 대항력 가능성입니다. 현재 회차에서는 우선배당으로 인수액이 없지만, 보증금 미상 임차인 확인이 끝나기 전에는 안전 매수로 보기 어렵습니다.
감정가 / 최저가
112,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득 관점
112,000,000원
현재 낙찰가 기준
주요 임차보증금
93,800,000원
이민우 임차권등기
매수인 인수
0원
현재 배당 기준
대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 255-55 304호, 전용 63.12㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 소유자는 홍서원이며, 등기상 여러 가압류와 근저당, 임차권등기가 얽혀 있습니다. 특히 을구 8번 주택임차권은 임차인 이민우의 보증금 93,800,000원과 연결되어 있어 이 사건의 핵심 권리입니다.
말소기준권리 판단은 단순하지 않습니다. 선순위 근저당과 전세권 등은 매수인 인수 대상으로 표시된 권리가 있으며, 후순위 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 다만 점유자 중 일부는 전입일 기준 대항력 가능성이 있어 실제 명도 과정에서 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 63.12㎡ |
| 소유자 | 홍서원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 112,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 신정신용협동조합 / 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차권 확인이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인
| 임차인 | 위치 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 미상 | 대항력 有 전입 선순위, 보증금 확인 필요 |
| 김정우 | 203호 | 미상 | 대항력 有 보증금 미상 |
| 조민주 | 302호 | 미상 | 대항력 有 확인 필요 |
| 황예인 | 303호 | 미상 | 대항력 有 배당요구 있음 |
| 이민우 | 건물 전부 | 93,800,000원 | 우선변제 임차권등기·배당요구 |
| 주택임 | 미상 | 미상 | 대항력 판정 불가 |
⚠️ 임차인 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되는 경우 낙찰가보다 보증금이 큰 구조에서는 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 위험이 발생할 수 있습니다. 현재 확인되는 이민우 임차인은 우선변제로 배당되는 구조지만, 나머지 미상 보증금 임차인은 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 임차인 이민우 보증금 | 93,800,000원 | 93,800,000원 |
| 대전축산업협동조합 근저당 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 중도신용협동조합 근저당 | 195,000,000원 | 5,832,000원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 부담
유찰 시 후순위 채권 부족과 인수 가능성 변화를 확인해야 합니다.
✅ 현재 회차 112,000,000원 낙찰 기준으로는 임차인 이민우 보증금과 선순위 채권이 배당되고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 포인트 다세대 전체 점유자 중 보증금 미상 임차인이 존재합니다. 현재 확인된 금액만으로 안전 판정하면 안 되며, 추가 임차인 보증금과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 304호 임차권등기 확인. 이민우 보증금 93,800,000원, 전입·확정일자·배당요구 여부 확인.
- 미상 임차인 확인. 박진용·김정우·조민주·황예인 등 점유자의 실제 보증금 확인 필요.
- 선순위 권리 검토. 전세권·근저당 등 등기 순위를 기준으로 인수 여부 재확인.
- 명도 준비. 다세대는 개별 호실 점유관계가 낙찰 후 비용과 일정에 영향을 줍니다.
맺으며 — “낙찰가는 끝이 아니다”
이 물건의 핵심은 가격보다 권리 구조입니다. 신건 최저가 112,000,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 다세대 경매에서는 임차인의 대항력과 보증금이 실제 취득비용을 결정합니다. 현재 확인된 이민우 임차인은 배당 구조로 인수액이 없지만, 다른 점유자의 보증금 미상 위험이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 확인 후 접근, 가격은 그 다음 판단이 필요한 물건입니다.
