대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 255-55, 도로명 도산로370번길 63의 다세대 진원주택 203호입니다. 현재 소유자는 홍서원으로, 2012.04.06 홍현영 명의로 소유권을 이전받은 뒤 2015.01.06 개명 등기가 이루어졌습니다. 과거 중도신용협동조합 근저당권들은 2020.04.09 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류 179,542,808원입니다.
말소기준 이후의 대전신용보증재단 가압류 38,000,000원, 대전중부새마을금고 가압류 20,781,054원, 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부 권리만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 임차인 점유·보증금입니다. 특히 203호 김정우의 전입일은 2022.07.21로 말소기준보다 앞서 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 203호 · 도로명 대전광역시 서구 도산로370번길 63 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 진원주택 |
| 소유자 | 홍서원 (2012.04.06 소유권이전 · 2015.01.06 개명 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 12,348,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 193,194,246원 |
| 말소기준 | 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류 · 179,542,808원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
과거 근저당권과 2019년 홍지혜 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 살아 있는 권리 가운데 기준이 되는 것은 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 기록입니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 목적물 203호 김정우가 핵심
| 성명 | 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 2025.08.20 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 2025.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사·접수 기록에는 총 5명의 개인이 기재되어 있으나, 경매 목적물 203호와 호수가 직접 일치하는 사람은 김정우 1명입니다. 나머지 4명은 103호·302호·303호·304호로 기재되어 있어 목적물 203호의 직접 임차인이라고 단정하기 어렵습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 기록은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘저가’ 판정 금지
진원주택은 16세대, 사용승인일은 2000.12.29로 기재되어 있습니다. 제공된 시세 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 없습니다. 조회 대상 면적은 20.1㎡로 기재되어 있으나 물건과의 면적 일치도 확인되지 않았습니다.
따라서 감정가 36,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 12,348,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성이 남아 있어 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득가여야 하고, 현재는 그 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,264원 |
| 1. 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 11,725,736원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전중부새마을금고 | 20,781,054원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 신정신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권 총액 431,518,108원 중 채권자 배당은 11,725,736원, 미배당은 419,792,372원입니다. 이 계산표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차보증금이 확인되지 않았으므로 이를 실제 권리분석상 ‘인수 0원 확정’으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)
- 용도. 사건상 물건 용도는 다세대이며, 진원주택은 16세대·2000.12.29 사용승인으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황은 주상기타, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역·중점경관관리구역 저촉, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 이 사건은 3회 유찰 상태입니다. 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 김정우 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 원본 대조. 2022.07.21 전입만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 전입 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 김정우의 배당요구일은 2025.09.02이지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부가 미상입니다.
- 다른 호수 점유자 구분. 103호·302호·303호·304호 기재 점유자가 목적물 203호와 어떤 관계인지 현황조사·매각물건명세서 원문에서 구분해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 감정가 대비 34.3%라는 할인율은 실거래 시세 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 근거가 없고 실질취득가도 미확정입니다.
- 배당표와 인수 구분. 계산상 매수인 인수 0원과 실제 대항력 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입 및 임차보증금 자료를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 사건은 감정가 36,000,000원이 3회 유찰되어 최저가 12,348,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 목적물 203호에는 말소기준보다 앞선 2022.07.21 전입의 김정우가 기재되어 있고 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 결론은 가격이 아니라 인수액 확인이 먼저입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가를 초과하면 최저가가 더 내려가도 실질취득가가 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 그 보증금 숫자가 없기 때문에 현재 최저가를 실질 취득원가로 볼 수도, 시세보다 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 3회 유찰·다세대·낮은 경매 환금성 지표까지 겹치는 만큼, 권리 확인 전 가격 매력 판단은 보류가 맞습니다.
