대전지방법원 2025타경502641. 대전광역시 서구 용문동 255-55, 도로명주소 도산로370번길 63의 다세대 205호입니다. 소유자는 홍서원이고, 현재 최저매각가는 감정가 79,000,000원의 70%인 55,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류 179,542,808원으로 잡혀 있으며, 이후 대전신용보증재단 가압류, 대전중부새마을금고 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류와 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.

문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사와 문건접수에는 박진용·김정우·이민우· 조민주·황예인 등 사람 기준 5명이 확인되고, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이들의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 특히 어느 누구도 205호로 표기되지 않았다는 점이 이 사건의 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 별도 확인

현재 말소기준은 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 2025.08.06에는 대전중부새마을금고의 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다. 기존 근저당권은 말소로 표시되어 있어, 이 이전등기의 현재 효력관계는 등기부 원문에서 반드시 다시 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 신고 5명, 모두 대상 205호와 호수 불일치

5명 모두 전입일 자체는 말소기준일 2024.10.10보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 모두 미상이므로 우선변제 여부와 실제 인수액은 계산할 수 없습니다. 더구나 표기된 점유 부분은 103호·203호·302호·303호·304호이고 경매대상은 205호입니다. 따라서 이들을 곧바로 “205호 선순위 임차인”이라고 단정하는 것도, 반대로 “205호와 무관하다”고 단정하는 것도 모두 위험합니다.

③ 가격 판단 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 55,300,000원으로 감정가 79,000,000원의 70.0%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않고, 중개 참고정보에서도 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거가 없습니다.

실거래나 최근 12개월 평균, 최신 거래가 없으므로 이 사건은 “최저가가 감정가보다 많이 내려왔다”는 것과 “실제 시장가격보다 싸다”는 것을 반드시 구분해야 합니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득비용도 산정할 수 없는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,300,000원 가정)

채권 총액 609,482,398원 중 예상배당은 53,904,600원, 미배당은 555,577,798원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 미상 전입자 5명이 있어 실제 법률상 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수는 없습니다.

⑤ 토지·환금성 메모

• 용도. 본건 용도는 다세대입니다. 진원주택은 16세대이며 준공일은 2000.12.29입니다.
• 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 형상. 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이고 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역·중점경관관리구역 저촉, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 경매 통계. 진원주택의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 205호와 전입자 연결관계 확인. 신고된 5명의 호수는 103·203·302·303·304호입니다. 본건 205호의 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 5명 모두 보증금이 미상입니다. 확인 전에는 실질취득비용과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자 확인. 확정일자도 전부 미상이라 우선변제권 순위를 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 박진용·김정우·조민주·황예인은 배당요구 접수일이 확인되지만 이민우는 미상입니다.
• 근저당권 이전등기 확인. 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전 기재와 기존 권리의 말소 상태를 등기부 원문에서 대조해야 합니다.
• 가격 비교자료 확보. 실거래 비교가 없는 상태이므로 최저가 55,300,000원이 시세보다 싼지 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 아직 모르는 보증금

이 물건은 감정가 79,000,000원에서 한 차례 유찰돼 55,300,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 겉으로는 단순해 보입니다. 그러나 본건에서는 가격보다 임차관계 확인이 먼저입니다.

말소기준일 이전에 전입한 사람이 5명이고 보증금·확정일자가 전부 미상입니다. 게다가 이들의 표기 호수는 모두 경매대상 205호와 다릅니다. 따라서 실제 205호 임차인이 누구인지, 이 5명이 본건과 어떤 관계인지, 미배당 보증금이 남는지를 확인하지 않은 채 “인수 0원·감정가의 70%니까 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.