대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 진원주택 401호로 표시된 다세대 물건입니다. 감정가는 150,000,000원인데 3회 유찰돼 최저매각가는 51,450,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 핵심입니다. 장민재는 임대차계약일 2022.10.11, 확정일자 2022.10.14, 전입·점유개시 2022.11.15이고 보증금은 98,000,000원입니다. 말소기준인 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류보다 앞서므로 배당으로 전액 회수하지 못한 금액은 매수인에게 남습니다.
현재 최저가 51,450,000원을 기준으로 집행비용 1,326,100원을 제외한 50,123,900원이 장민재에게 배당되고, 보증금 부족분 47,876,100원이 인수되는 계산입니다. 따라서 매수인의 가격 판단 기준은 51,450,000원이 아니라 51,450,000원 + 47,876,100원 = 99,326,100원입니다. 4회 유찰 시에도 36,015,000원에 63,033,270원 인수, 5회 유찰 시에도 25,210,500원에 73,643,289원 인수로, 낙찰가가 내려갈수록 인수금이 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 401호 · 도산로370번길 63 |
| 물건종류 | 다세대 · 진원주택 |
| 소유자 | 홍서원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물 이용 관련 | 401호, 403호로 구분하여 이용 중이며 누다락 부분은 별도 출입구를 만들어 501호, 502호로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류 179,542,808원입니다. 이후 대전신용보증재단, 비엔케이캐피탈, 대전중부새마을금고의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 장민재의 주택임차권 등기는 2024.11.25에 접수됐지만 전입·점유는 2022.11.15, 확정일자는 2022.10.14로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계 7명, 미상 항목 다수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장민재 | 건물 전부 | 2022.11.15 | 2022.10.14 | 98,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 문기주 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차관계는 7명입니다. 다만 장민재를 제외한 여러 점유자는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 보증금·확정일자가 미상인 경우에는 전입일만으로 인수금액을 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 문기주는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 장민재 보증금 | 98,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전중부새마을금고 | 20,781,054원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 신정신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 장민재 보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 장민재 미배당 47,876,100원이 매수인 인수로 계산되며, 다른 채권자는 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락이 그대로 할인되지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 장민재 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 51,450,000원 | 47,876,100원 | 99,326,100원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 63,033,270원 | 99,048,270원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 73,643,289원 | 98,853,789원 |
현재 최저가는 감정가의 34.3%, 4회 유찰 시 24.01%, 5회 유찰 시 16.81% 수준까지 내려가지만, 장민재 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 치환됩니다. 따라서 이 물건에서는 “몇 회 유찰됐는가”보다 총 실질취득이 얼마인가가 더 중요한 가격지표입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 진원주택은 16세대이며 사용승인일은 2000.12.29입니다.
- 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방이고 소로한면에 접합니다.
- 도시계획. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 중점경관관리구역 저촉입니다.
- 경매 이력. 진원주택 경매물건 평균 유찰횟수는 2.0회이고, 이 사건은 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장민재 보증금부터 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액의 합계를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 미상 임차관계 확인. 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인은 보증금 또는 확정일자가 미상이고, 문기주는 전입일도 미상입니다.
- 점유부분 대조. 매각물건명세서에는 401호·403호 구분 이용 및 누다락 501호·502호 이용 내용이 있으므로 실제 점유와 현황을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 장민재는 2025.10.23, 박진용은 2025.08.06, 김정우는 2025.09.02, 조민주는 2025.07.11, 황예인은 2025.08.20, 문기주는 2025.06.19 문건접수 내역이 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 유찰”보다 “약 9,900만원 실질취득”이 먼저다
이 물건의 첫인상은 감정가 150,000,000원에서 최저가 51,450,000원까지 내려온 3회 유찰 다세대입니다. 하지만 권리분석을 반영하면 결론은 완전히 달라집니다. 장민재의 보증금 98,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖고 있고, 현재 회차에서는 47,876,100원이 미배당으로 남습니다. 그 결과 현재 실질취득은 99,326,100원입니다.
더 유찰되더라도 4회 유찰 시 99,048,270원, 5회 유찰 시 98,853,789원으로 총 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 여기에 장민재 외 조사된 임차관계 중 상당수가 보증금·확정일자 또는 전입일 미상이라 추가 인수위험을 완전히 닫을 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차보증금 인수와 점유관계 확인이 우선인 고난도 물건입니다.
