대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 255-55, 도로명 도산로370번길 63 소재 집합건물 중 303호로 등기된 다세대 물건입니다. 소유자는 홍서원이고, 2012.04.06. 소유권이전 당시 이름은 홍현영이었으며 2015.01.06. 홍서원으로 개명한 사실이 등기돼 있습니다. 현재 유효한 근저당권은 없고, 2024.10.10. 신정신용협동조합의 청구금액 179,542,808원 가압류가 말소기준이 됩니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 조사된 5명의 전입일은 모두 2024.10.10. 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 대항력 가능성이 있으나 구체적인 승계금액은 미상인 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 303호 · 도로명 도산로370번길 63 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 진원주택 |
| 단지 정보 | 16세대 · 2000.12.29. 준공 · 대상면적 20.1㎡ |
| 소유자 | 홍서원 |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 17,640,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 사건 청구금액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 호수 확인사항 | 공부상 303호이나 현황은 305호로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 점유는 별도
현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.10.10. 신정신용협동조합 가압류 179,542,808원입니다. 그 뒤의 대전신용보증재단 38,000,000원, 비엔케이캐피탈 5,551,098원, 대전중부새마을금고 20,781,054원 가압류 및 두 건의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 대전축산업협동조합 근저당과 중도신용협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상이라 승계액 계산 불가
| 성명 | 표시 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 2025.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 2025.07.11 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 2025.08.20 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
조사 명단은 총 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없습니다. 표시 호수는 103호·203호·304호·302호·303호로 나뉘어 있고, 본건 등기 호수와 같은 303호에는 황예인이 기재돼 있습니다. 황예인의 전입일은 2022.01.24.로 말소기준 2024.10.10.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
게다가 공부상 303호가 현황상 305호로 사용된다는 비고가 있으므로, 단순히 호수 숫자만 맞춰 황예인을 본건의 확정적인 대항력 임차인으로 단정하는 것도 위험합니다. 반대로 “303호 표시가 다르니 본건과 무관하다”고 제외해서도 안 됩니다. 계약서·전입세대·현장 호수 표시를 대조하기 전까지 승계 위험을 열어 두는 사건입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 36,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 17,640,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 12,348,000원, 4회 유찰 시에는 8,643,600원입니다.
그러나 이 사건에는 최근 동일면적 실거래 가격이 제시돼 있지 않아, 최저가 17,640,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 존재할 가능성이 있으므로 17,640,000원만을 실질 취득가격으로 보면 안 됩니다. 실제 인수액이 확인될 때까지 실질취득액은 확정 불가입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 717,520원 |
| 2. 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 16,922,480원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전중부새마을금고 | 20,781,054원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신정신용협동조합 | - | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
17,640,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 437,069,206원, 채권자 예상배당은 16,922,480원, 미배당액은 420,146,726원입니다. 위 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 임차보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유관계까지 해소됐다는 의미는 아닙니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 및 건물 정보 기준)
- 용도. 집합건물 중 다세대이며 진원주택은 총 16세대, 준공일은 2000.12.29.입니다.
- 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타이며 평지·세로장방 형태입니다.
- 도로. 소로 한 면에 접하고, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 중점경관관리구역 저촉 사항이 있습니다.
- 환금성 확인. 16세대 규모이고 동일 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 본건 역시 현재 2회 유찰된 상태이므로 재매각 가능성과 실제 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호·305호 동일성 확인. 공부상 303호와 현황상 305호의 위치를 현장에서 대조하고, 출입문 표시와 점유자 계약서상 목적물을 확인해야 합니다.
- 황예인 보증금 확인. 303호로 조사된 황예인의 전입일은 2022.01.24.입니다. 보증금·확정일자·점유개시 및 현재 점유 여부를 확인해야 승계액 계산이 가능합니다.
- 나머지 점유자 범위 확인. 103호·203호·302호·304호로 기재된 점유자들이 본건 목적물과 어떤 관계인지 호별 현황과 함께 확인하세요.
- 배당요구만으로 안심하지 말 것. 박진용·김정우·조민주·황예인은 배당요구 기록이 있지만, 배당으로 보증금 전액이 회수되는지는 보증금과 우선순위가 확인돼야 판단할 수 있습니다.
- 가격보다 실질취득액. 최저가 17,640,000원에만 주목하지 말고, 확인된 미배당 보증금을 더한 금액을 실제 취득원가로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 및 임대차 관련 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “49% 유찰보다 보증금 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 36,000,000원에서 최저가 17,640,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 등기부에서도 2024.10.10. 가압류를 기준으로 이후 권리는 소멸합니다. 하지만 경매의 실제 위험은 말소되지 않는 점유관계에 있습니다.
말소기준보다 앞선 전입자들이 조사됐고, 본건과 같은 303호로 표시된 황예인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 더구나 공부상 303호가 현황상 305호로 사용 중이라는 불일치까지 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. “최저가는 낮지만, 실질취득액은 아직 모른다.” 임대차계약과 실제 점유 호수, 보증금이 확인되기 전까지는 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나 공격적으로 입찰하기 어렵습니다.
