대전지방법원 2025타경502641. 대전광역시 서구 용문동 255-55의 다세대 303호입니다. 현재 소유자는 홍서원이며, 2012.04.06 소유권이전 당시 홍현영으로 등기됐다가 2014.06.19 개명했습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2024.10.10 신정신용협동조합의 가압류 179,542,808원입니다. 이후 대전신용보증재단·비엔케이캐피탈 주식회사· 대전중부새마을금고의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인이 각각 다른 호수의 점유자로 조사됐고, 모두 전입일이 2024.10.10 말소기준일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이들을 단정적으로 ‘대항력 있는 임차인’이라고 볼 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 특히 황예인은 303호로 조사돼 있어 공부상 303호와 현황상 305호의 불일치를 원본 서류와 현장에서 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 303호 · 도산로370번길 63 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 홍서원 |
| 감정가 / 최저가 | 36,000,000원 / 12,348,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 현황상 주의 | 공부상 303호이나 현황은 305호로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
2001년과 2010년·2012년에 설정됐던 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.10.10 신정신용협동조합 가압류입니다. 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체는 비교적 정리되는 구조지만, 전입 점유자들의 보증금이 확인되지 않은 이상 등기부만으로 매수인의 실질 부담을 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
② 임차·점유관계 — ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 2025.08.06 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 2025.09.02 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 2025.07.11 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 2025.08.20 | 대항력 가능·미상우선변제 미상 |
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 검증은 불가능
감정가는 36,000,000원, 현재 최저매각가는 12,348,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 이미 3회 유찰됐고, 진원주택의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 회차가 평균 유찰 횟수를 넘어선 것은 사실이지만, 이 자료에는 동일 면적의 최근 실거래가가 없어 12,348,000원이 시세보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
진원주택은 16세대, 2000.12.29 준공이며 비교 대상 면적은 20.1㎡로 표시돼 있습니다. 다만 면적 일치 여부가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,264원 |
| 1. 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 11,725,736원 |
| 2. 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전중부새마을금고 | 20,781,054원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 신정신용협동조합 | - | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 437,069,206원 중 계산상 배당액은 11,725,736원, 미배당액은 425,343,470원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 진원주택은 16세대이며 2000.12.29 준공입니다.
- 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방이며 소로한면에 접합니다.
- 도시계획. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 중점경관관리구역 저촉입니다.
- 경매 통계. 진원주택 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호·305호 현장 대조. 공부상 303호와 현황상 305호가 실제 건물에서 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
- 황예인 점유관계 확인. 현황조사상 303호 점유자로 기재돼 있으므로 경매 목적물과의 동일성, 실제 점유, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 및 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 박진용·김정우·조민주·황예인의 배당요구 접수일은 확인되지만, 이민우는 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 인수부담을 원본으로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 점유관계가 먼저”
이 물건은 감정가 36,000,000원에서 3회 유찰돼 12,348,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 조사된 점유자들의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점과, 공부상 303호가 현황상 305호로 사용 중이라는 사실입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차관계가 미확정인 상태에서는 실질취득비용도 미확정입니다. 특히 현황조사상 303호 점유자로 기재된 황예인의 실제 점유공간과 임대차 내용을 확인하기 전에는 배당 계산상의 ‘인수 0원’을 안전 신호로 받아들이면 안 됩니다. 등기는 정리되지만 점유는 미확정, 가격은 시세 검증 전 보류. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 호수와 임차관계를 정확히 맞추는 데 있습니다.
