대전지방법원 2025타경502641. 대전광역시 서구 용문동 255-55 진원주택 104호, 용도는 다세대입니다. 감정가는 46,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 32,200,000원입니다. 겉으로 보면 3천만원대 소형 다세대라 진입금액은 낮아 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 배당 붕괴입니다. 매각가 32,200,000원을 가정해도 집행비용과 선순위 일부 채권만 배당되고, 채권총액 927,922,398원 중 대부분이 미배당으로 남습니다.
말소기준권리는 2020.04.09 을구 6번 근저당권입니다. 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 흐름에는 과거 근저당과 가압류가 여럿 등장하고, 임차인도 5명 확인됩니다. 모두 전입일이 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력은 없다고 정리되지만, 보증금이 전부 미상이라 입찰 전 매각물건명세서와 문건접수 원본 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 104호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 진원주택 · 대상면적 25.67㎡ |
| 소유자 | 홍서원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 32,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.09 근저당
등기부상 현재 소유자는 홍서원입니다. 말소기준권리는 을구 6번 대전중부새마을금고 근저당권 11,440,000원이고, 이후 이 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전되어 있습니다. 말소기준 이후의 신정신용협동조합 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 보증금은 미상
임차인 표에는 보증기관 대위·승계 중복신고가 없습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 5명으로 봅니다. 5명 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2020.04.09 이후라 데이터상 대항력 없음으로 표시됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력/우선변제/승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 미상 | 미상 | 2025.08.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 2025.09.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 2025.07.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 2025.08.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 32,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 3.0% 추정) | - | 979,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 195,000,000원 | 21,220,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 홍지혜 | 37,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 대전중부새마을금고 | 11,440,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 7번 경매개시결정 · 대전중부새마을금고 | 193,194,246원 | 0원 |
| 9. 갑구 8번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 신정신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 11. 갑구 10번 경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,200,000원 기준, 집행비용 979,600원을 제외한 채권자 배당은 31,220,400원입니다. 채권총액 927,922,398원 대비 미배당 896,701,998원이 발생하며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정 이용상태 항목은 “-”로 표시되어 추가 내용은 확인되지 않습니다.
- 규모. 진원주택은 총 16세대, 사용승인일은 2000.12.29입니다.
- 토지. 용도지역은 제3종일반주거지역, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 도로·형상. 토지는 평지·세로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 소로2류 접함, 중점경관관리구역 저촉으로 표시됩니다.
- 환금성. 복합통계상 평균 유찰 0.9회, 매각률 0.0%, 최근 매각금액 없음입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박진용·김정우·이민우·조민주·황예인 5명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 문건접수를 직접 확인해야 합니다.
- 점유부분 대조. 목적물은 104호인데 임차인 점유부분은 103호·203호·304호·302호·303호로 표시됩니다. 실제 점유와 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 붕괴 확인. 현재 최저가 기준 미배당 896,701,998원입니다. 후순위 채권자와 이해관계가 많아 절차상 이의·문건 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.04.09 을구 6번 근저당권이 말소기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하되, 원등기 말소·변경 내역까지 원본으로 대조하세요.
- 관리비·공용부분. 소형 다세대라도 공용부분 미납관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 실거래 표본이 없으므로 최저가 32,200,000원을 ‘시세 대비 저렴’으로 단정하지 말고, 현장 매물과 임대수요를 따로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 볼 것은 임차관계와 환금성
이 물건은 최저가만 보면 32,200,000원짜리 소형 다세대입니다. 하지만 권리표를 열면 이야기가 달라집니다. 채권총액은 927,922,398원, 현재 회차 미배당은 896,701,998원입니다. 매수인 인수액은 데이터상 0원이라 치명적인 인수형 사건은 아니지만, 임차인 5명의 보증금·확정일자가 모두 미상이고 실제 점유부분도 목적물과 대조가 필요합니다. 결론은 단순합니다. 가격은 낮지만, 확인해야 할 서류와 현장이 많은 물건입니다.
