대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 255-55, 도로명주소 도산로370번길 63의 다세대 302호입니다. 등기상 소유자는 홍서원이며, 현재 사건의 말소기준은 2024.10.10. 신정신용협동조합 가압류 179,542,808원입니다. 그 뒤 대전신용보증재단·비엔케이캐피탈 주식회사·대전중부새마을금고의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 소멸되는 채권들이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차관계입니다. 특히 조민주는 2021.07.09. 전입·점유, 2021.06.14. 확정일자, 보증금 75,000,000원으로 기재되어 있고 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 14,406,000원에서는 집행비용 659,308원을 뺀 13,746,692원만 우선변제되고, 61,253,308원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 302호 · 도산로370번길 63 |
| 용도 | 다세대 · 진원주택 · 16세대 |
| 준공 | 2000.12.29 |
| 소유자 | 홍서원 |
| 감정가 / 최저가 | 42,000,000원 / 14,406,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 토지 | 433.2㎡ · 공시지가 1,231,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 채권은 소멸, 임차인은 별도
2010년·2012년 중도신용협동조합 근저당권은 2020.04.09. 이미 말소됐고, 2019.11.29. 홍지혜 가압류도 2020.02.24. 해제·말소됐습니다. 현재 경매에서 중요한 기준점은 2024.10.10. 신정신용협동조합 가압류입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정, 2025.08.26. 등기된 조민주의 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 그 임차인의 선행 전입·점유와 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 봐야 합니다.
② 임차관계 — 조민주 75,000,000원이 핵심
조사·문건상 임차인 기재는 5명이며, 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 이 가운데 조민주는 보증금과 확정일자가 확인됩니다. 나머지 4명은 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조민주 | 건물 전부 | 2021.07.09 | 2021.06.14 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 유찰이 더 돼도 실질취득은 크게 안 내려간다
대항력 있는 조민주의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 인수액이 커집니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조민주 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 14,406,000원 | 61,253,308원 | 75,659,308원 |
| 4회 유찰 시 | 10,084,200원 | 65,497,316원 | 75,581,516원 |
| 5회 유찰 시 | 7,058,940원 | 68,468,121원 | 75,527,061원 |
현재 최저매각가는 감정가 42,000,000원보다 크게 낮지만, 현재 실질취득 부담 75,659,308원은 오히려 감정가 자체보다 높습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 주장할 근거도 없습니다. 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 659,308원 |
| 1. 임차인 조민주 보증금 | 75,000,000원 | 13,746,692원 |
| 2. 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 대전중부새마을금고 | 20,781,054원 | 0원 |
| 6. 신정신용협동조합 경매개시 | 미상 | 0원 |
| 7. 박찬이 경매개시 | 193,194,246원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 659,308원과 조민주 우선변제 13,746,692원으로 매각대금 14,406,000원이 모두 소진됩니다. 조민주 미배당 61,253,308원은 매수인 인수로 계산됐으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 다세대, 진원주택 16세대이며 2000.12.29 준공됐습니다.
- 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 주상기타, 평지·세로장방·소로한면입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 상대보호구역·중점경관관리구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,231,000원/㎡입니다.
- 경매 이력. 진원주택 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 집계돼 있고, 본건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 기준 14,406,000원 + 인수 61,253,308원 = 75,659,308원입니다.
- 조민주 임차관계 원본 확인. 보증금 75,000,000원, 전입 2021.07.09, 확정일자 2021.06.14, 임차권등기 2025.08.26 기록을 대조해야 합니다.
- 다른 점유자 4명 확인. 박진용·김정우·이민우·황예인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 범위를 단정할 수 없습니다.
- 호수 불일치 확인. 본건은 302호인데 조사 내역에는 103호·203호·303호·304호 기재가 포함돼 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 최저가”보다 “75,659,308원 실질취득”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 감정가 42,000,000원짜리가 14,406,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 조민주의 보증금 75,000,000원은 낙찰대금으로 전부 배당되지 않고, 현재 회차 기준 61,253,308원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 실질취득 부담은 75,659,308원입니다.
더 유찰돼도 상황은 본질적으로 달라지지 않습니다. 4회 유찰 시 실질 부담은 75,581,516원, 5회 유찰 시에도 75,527,061원으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 조민주 미배당 보증금이 늘어나는 구조이기 때문입니다. 여기에 다른 점유자 4명의 보증금·확정일자까지 확인되지 않았습니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리·가격 모두 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
