대전지방법원 2025타경502641. 대전 서구 용문동 진원주택 204호, 용도는 다세대입니다. 감정가는 47,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 회차 최저매각가는 32,900,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 홍서원으로, 2012.04.06 홍현영 명의로 소유권을 이전받은 뒤 2015.01.06 개명 등기가 반영됐습니다.
권리분석의 기준점은 2020.04.09 대전중부새마을금고의 채권최고액 12,000,000원 근저당입니다. 이보다 앞선 중도신용협동조합 근저당들은 2020.04.09 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 가압류와 여러 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2025.08.06 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 204호 · 도산로370번길 63 |
| 용도 / 단지 | 다세대 · 진원주택 · 16세대 · 2000.12.29 준공 |
| 소유자 | 홍서원 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 토지 관련 | 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,231,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.04.09 설정된 대전중부새마을금고 근저당 12,000,000원입니다. 2024.09.12 이후의 강제경매개시결정, 신정신용협동조합·신한카드· 대전신용보증재단·비엔케이캐피탈의 가압류, 추가 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 조사 — 실제 임차인 5명, 그러나 호실 표기는 204호와 불일치
현황조사 등에 실제 임차인으로 집계된 사람은 5명입니다. 다만 표기된 호실은 103호·203호·302호·303호·304호로, 경매 대상인 204호와 일치하지 않습니다. 또한 전입일은 모두 말소기준일 2020.04.09보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 · 103호 | 2024.07.16 | 2025.08.06 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정우 · 203호 | 2022.07.21 | 2025.09.02 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이민우 · 304호 | 2023.08.18 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조민주 · 302호 | 2021.07.09 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황예인 · 303호 | 2022.01.24 | 2025.08.20 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격·환금성 — 32,900,000원이 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 47,000,000원의 70%인 32,900,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 32,900,000원입니다. 그러나 이 사건에서 확인할 수 있는 최근 실거래 비교가격이 없어, 감정가 대비 30% 할인됐다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
진원주택은 16세대 규모이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률 집계값은 0.0%입니다. 따라서 가격 경쟁력과 환금성은 실제 주변 거래 및 현장 수요를 별도로 확인해야 하며, ‘한 번 유찰됐다’는 사실 자체를 투자 메리트로 점수화하기는 어렵습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 32,900,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 23,030,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 16,120,999원 | 34.3% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 2. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이은지 | 193,194,246원 | 19,907,800원 |
| 4. 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 13,237,190원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 대전중부새마을금고 | 193,194,246원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 비엔케이캐피탈 | 5,551,098원 | 0원 |
| 9. 강제경매 · 신정신용협동조합 | - | 0원 |
| 10. 강제경매 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 827,913,834원, 채권자 예상배당은 31,907,800원, 미배당은 796,006,034원입니다. 채권 미배당은 후순위 채권자가 회수하지 못하는 금액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 자료 기준)
- 용도. 사건상 용도는 다세대이며, 진원주택은 총 16세대·2000.12.29 준공입니다.
- 토지. 토지면적 433.2㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타, 지형은 평지·세로장방이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역 포함·상대보호구역 저촉·중점경관관리구역 저촉으로 표시됩니다.
- 공시지가. 1,231,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 집계상 평균 유찰은 1.6회이고 낙찰률 집계값은 0.0%입니다. 가격 경쟁력은 인근 실제 거래와 현장 수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 204호 점유자 재확인. 조사 임차인 5명의 호실이 103·203·302·303·304호로 기재돼 대상 204호와 다릅니다. 현황조사 원문과 현장을 직접 대조해야 합니다.
- 임차보증금·확정일자 확인. 조사 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 실제 배당관계 확인을 위해 명세서를 확인해야 합니다.
- ‘70%’만으로 저가 판단 금지. 최저가 32,900,000원이 감정가의 70%라는 사실은 확인되지만, 최근 실거래와의 비교 없이 시세 메리트로 해석하면 안 됩니다.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기에서 권리자와 말소관계를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 796,006,034원은 채권자 측 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 확인형”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.04.09 근저당이 말소기준이 되고, 이후 가압류와 여러 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 입찰 판단을 권리만으로 끝내기는 어렵습니다. 현황조사상 실제 임차인 5명의 표기 호실이 대상 204호와 일치하지 않고, 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다. 더구나 현재 최저가를 최근 실거래와 비교할 수 있는 근거가 없으므로 32,900,000원이 싸다는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 16세대 다세대, 평균 유찰 1.6회라는 특성까지 고려하면 결론은 “인수 위험은 낮지만, 점유와 시세를 확인한 뒤 판단할 물건”입니다.
