대전지방법원 2025타경502641. 대상은 대전 서구 용문동 255-55 진원주택 202호, 용도는 다세대입니다. 사건 데이터의 말소기준권리는 2020.04.09 을구 6번 대전중부새마을금고 근저당권이며, 이후 신정신용협동조합·대전신용보증재단·비엔케이캐피탈 등 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유 쪽은 단순하지 않습니다. 103호·203호·304호·302호·303호로 표시된 점유자는 모두 말소기준 이후 전입으로 정리되지만, 호수 미상 주거 점유자 2명이 남아 202호와의 관련성을 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502641 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 255-55 202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 진원주택 · 대상면적 23.43㎡ |
| 소유자 | 홍서원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신정신용협동조합 / 193,194,246원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.09 근저당
데이터상 말소기준은 을구 6번 근저당권입니다. 이 권리는 2020.04.09 대전중부새마을금고가 채권최고액 10,400,000원으로 설정했고, 2025.08.06 엠씨아이대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 이후 붙은 가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 신고 7명, 보증기관 승계 0건
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금 중복신고로 볼 자료는 없고, 데이터상 점유신고자는 실제 7명입니다. 다만 보증금은 전원 미상이며, 특히 김민용·서순임은 호수와 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상으로만 표시해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진용 | 103호 | 2024.07.16 | 미상 | 2025.08.06 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 김정우 | 203호 | 2022.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 이민우 | 304호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 조민주 | 302호 | 2021.07.09 | 미상 | 2025.07.11 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 황예인 | 303호 | 2022.01.24 | 미상 | 2025.08.20 | 없음 | 미상 승계 아님 |
| 김민용 | 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 승계 아님 |
| 서순임 | 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 승계 아님 |
③ 가격·실질취득 — 시세 비교보다 ‘확인비용’이 먼저다
현재 최저가는 30,100,000원이고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 단순 계산상 실질취득액은 30,100,000원입니다. 다만 실거래 비교자료는 데이터에 없습니다. 진원주택은 16세대, 사용승인일은 2000.12.29로 제공되며, 최근 매각가·최근 매각일은 모두 없음입니다. 소형 다세대는 거래 표본이 얇을 수 있으므로, 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
| 단지명 / 세대수 | 진원주택 / 16세대 |
|---|---|
| 사용승인일 | 2000.12.29 |
| 대상면적 | 23.43㎡ |
| 면적 매칭 | false |
| 경매 평균 유찰 | 0.9회 |
| 낙찰률 / 할인율 | 0.0% / 0.0% |
| 최근 매각가 / 일자 | 없음 / 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,800원 | 약 매각가의 3.1% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전축산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 195,000,000원 | 19,158,200원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당권 · 중도신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 홍지혜 | 37,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 6번 근저당권 · 대전중부새마을금고 | 10,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 신정신용협동조합 | 179,542,808원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 6번 가압류 · 대전신용보증재단 | 38,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 대전중부새마을금고 | 193,194,246원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 갑구 8번 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 5,551,098원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 9번 가압류 · 신정신용협동조합 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 박찬이 | 193,194,246원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당자료 기준 총 채권액은 926,882,398원, 채권자 총 배당액은 29,158,200원, 미배당은 897,724,198원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 임차인 보증금·전입일 미상 항목은 원본 확인 전까지 별도 리스크입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (제공 데이터 기준)
- 용도. 사건 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태는 “-”로 제공되어 내부 이용상태와 구조 세부는 데이터상 확인되지 않습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 주상기타, 토지면적은 433.2㎡입니다. 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 소로한면입니다.
- 지역·제한. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·소로2류 접함·중점경관관리구역 항목이 함께 제공됩니다.
- 공시지가. 공시지가는 1,231,000원/㎡입니다. 위반건축물 여부는 false로 제공됩니다.
- 환금성. 진원주택은 16세대 소규모 다세대이고, 최근 매각가·최근 매각일 데이터가 없습니다. 면적 매칭도 false라 실거래 비교는 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 미상 점유자 확인. 김민용·서순임이 202호와 무관한지, 실제 점유 위치와 전입세대열람을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. 점유자 전원의 보증금이 미상입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 보완해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 있는 5명은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 표시되지만, 전입일 미상 2명은 대항력 가능·미상입니다.
- 배당표 재대조. 데이터상 배당표에는 말소기록이 있는 선순위 권리 라인이 포함되어 있습니다. 등기 말소사항과 배당순위를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 30,100,000원은 감정가 70%이지만, 실거래·최근 매각가 데이터가 없습니다. 소규모 다세대의 환금성을 반영해 보수적으로 가격을 정해야 합니다.
- 관리비·공과금. 다세대라도 공용부분 체납과 사용료 정산 문제가 남을 수 있으므로 현장 및 관리 주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 점유 확인이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 최저가 30,100,000원, 계산상 인수 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 핵심은 가격 할인이 아니라 점유 불확실성입니다. 202호 대상 물건인데 현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 등장하고, 그중 김민용·서순임은 호수·전입일·보증금이 모두 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “최저가라서 싸다”가 아니라, 미상 점유자 2명의 실체를 해소해야 입찰가를 정할 수 있다입니다. 권리 구조는 후순위 소멸형으로 정리되지만, 점유 확인 전에는 보수적 등급이 맞습니다.
