부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 8층 비-804호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2019.04.25 설정된 명지농업협동조합 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 부산진구 압류, 국세 압류가 이어졌고 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 비-804호에는 실제 점유 임차인 1명이 확인됩니다. 채주안의 전입일은 2019.07.24로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입시점 기준 대항력은 없고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 8층비-804호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 비교대상 면적 | 28.1317㎡ · 실거래 비교 면적 32.25㎡와 불일치 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 · 2019.04.24 소유권보존 후 2019.10.10 상호변경 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 본건 임차인은 대항력 없음
말소기준은 2019.04.25 명지농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원이었고, 2021.07.14 변경등기로 채권최고액이 1,344,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.06.09 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 주택도시보증공사 가압류와 부산진구·국의 압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 비-804호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채주안 · 804호 · 주거 | 2019.07.24 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
채주안의 전입은 말소기준일 2019.04.25보다 뒤인 2019.07.24입니다. 따라서 전입시점을 기준으로 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 먼저 봐야 한다
대동레미안센트럴시티 실거래는 총 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 195,714,285원이지만 2023~2024년의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
최신 거래는 2026.06의 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건으로 135,000,000원입니다. 반면 신건 실질취득액은 157,000,000원으로 최근 기준가의 116.3%, 금액으로는 22,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세도 -34.4%로 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 154,002,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 총 채권액 7,870,000,000원 중 예상 배당액은 154,002,000원, 미배당액은 7,715,998,000원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 최근 거래 아래로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,000,000원 | 0원 | 157,000,000원 | 7,715,998,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 125,600,000원 | 0원 | 125,600,000원 | 7,746,958,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,480,000원 | 0원 | 100,480,000원 | 7,771,726,720원 |
1회 유찰 시 실질취득액은 125,600,000원으로 현재 확인되는 최신 거래 135,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 100,480,000원입니다. 다만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이고 본건과 거래 면적도 일치하지 않으며, 가격 추세가 -34.4%이므로 유찰 후 가격만으로 즉시 ‘저평가’라고 단정하는 것도 주의해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 현황상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층, 사용승인일 2019.04.05이며 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래성. 단지 144세대, 경매 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다. 최근 실거래는 2026.06의 135,000,000원이며 최근 가격 추세는 -34.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 상한. 실질취득 157,000,000원이 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원의 116.3%라는 점을 우선 반영해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 본건 비교대상 면적 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡가 일치하지 않으므로 동일 면적·유사 층 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임차인 서류. 채주안의 전입일은 후순위로 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 근저당 변경. 2019년 최초 채권최고액 3,600,000,000원과 2021년 변경 후 1,344,000,000원, 2025년 근저당권 이전 내용을 채권계산서와 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 부산진구 압류와 국세 압류가 있고 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설이지만 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로 금융·세금·사용상 취급을 입찰 전에 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 위”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 비-804호 임차인 채주안의 전입도 후순위라 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득액은 최저가와 같은 157,000,000원입니다.
문제는 최근 시장입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이고, 현재 실질취득액은 그보다 16.3% 높은 116.3%입니다. 가격 추세도 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원만 보면 싸 보이지만, 과거의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 포함된 평균이므로 현재 신건의 가격 메리트를 뒷받침하지 못합니다. 여기에 실거래 면적이 본건과 일치하지 않는 한계까지 감안하면, 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 접근입니다.
