부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 9층비-906호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설인 오피스텔로 등재되어 있으나 감정평가 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 말소기준은 2019.04.25. 설정된 명지농업협동조합 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부산진구·국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 거래 평균이 아니라 최근 시장에 맞춰야 합니다. 전체 7건 평균은 195,714,285원이지만, 최근 12개월 거래는 2026.06. 1건뿐이며 그 거래가는 135,000,000원입니다. 신건 최저가 157,000,000원은 이 최근 가격의 116.3%입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -34.4%로 하락 방향이므로, 전체 평균 195,714,285원을 근거로 신건을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 9층비-906호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 사용승인일 2019.04.05 |
| 단지 | 대동레미안센트럴시티 · 144세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원이고, 2021.07.14. 변경등기에는 채권최고액 1,344,000,000원이 기재되어 있습니다. 2025.06.09.에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 부산진구·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 906호와 타 호실을 구분해야 한다
현황조사에 기재된 전입자 11명은 804호·805호·809호·810호·904호·1404호·1407호·1409호·1504호·1506호·1510호로, 모두 본건 906호와 다른 호실입니다. 이들의 전입일은 모두 2019.04.25. 말소기준권리 이후이고, 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채주안 | 804호 | 2019-07-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김기홍 | 805호 | 2022-04-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강유리 | 809호 | 2019-08-01 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이동규 | 810호 | 2021-06-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유채림 | 904호 | 2024-04-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김창율 | 1404호 | 2022-04-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 강혜진 | 1407호 | 2019-09-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박미송 | 1409호 | 2019-10-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박진희 | 1504호 | 2019-10-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이동수 | 1506호 | 2021-09-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이은미 | 1510호 | 2019-09-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 1.35억을 우선
대동레미안센트럴시티 실거래는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 그러나 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 1건, 135,000,000원이고 최신 거래 역시 135,000,000원입니다. 최저가 157,000,000원은 최근 시세의 116.3%로, 신건을 최근 실거래보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
과거 거래는 135,000,000원~220,000,000원으로 폭이 큽니다. 특히 최근 거래가 135,000,000원으로 낮아졌고 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세는 -34.4%입니다. 더구나 실거래 면적은 32.25㎡인 반면 시세 매칭 기준 면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 최근 135,000,000원 역시 완전한 동일면적 비교값으로 단정할 수는 없지만, 신건 157,000,000원이 최근 시장보다 낮다는 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 7,870,000,000원 중 예상 배당은 154,002,000원이며, 미배당액은 7,715,998,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 7,715,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 7,746,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 7,771,726,720원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 125,600,000원으로 최근 거래 135,000,000원보다 낮아집니다. 다만 비교 실거래 면적 32.25㎡와 시세 매칭 기준 면적 28.1317㎡가 다르므로, 단순히 금액만 보고 바로 저평가라고 단정해서는 안 됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상19층이며 사용승인일은 2019.04.05입니다. 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래. 전체 확인 거래는 7건이지만 최근 12개월은 1건입니다. 최근 거래 표본이 적고 면적도 시세 매칭 기준과 일치하지 않아 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -34.4%입니다. 신건 157,000,000원을 과거 고가 거래와만 비교하지 마세요.
- 면적 차이 확인. 시세 매칭 기준은 28.1317㎡인데 확인된 실거래는 모두 32.25㎡입니다. 동일면적 실거래로 단정하면 안 됩니다.
- 호실 분리. 현황조사 전입자 11명은 모두 906호가 아닌 다른 호실입니다. 본건과 타 호실의 임대관계를 혼합하지 마세요.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 오피스텔이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 점이 가장 큰 장점입니다. 현황조사에 보이는 전입자 11명도 모두 906호가 아닌 다른 호실입니다. 그러나 신건 최저가 157,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원의 116.3%이고, 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 비교 실거래 면적도 32.25㎡로 시세 매칭 기준 28.1317㎡와 다릅니다. 권리는 통과지만, 신건 가격에는 보수적 접근이 필요한 사건입니다. 1회 유찰 시 125,600,000원, 2회 유찰 시 100,480,000원으로 내려가지만 그때도 면적 차이와 최신 실거래를 함께 대조해 판단해야 합니다.
