부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 14층 비-1404호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 본건의 말소기준권리는 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 김창율의 주택임차권은 주민등록일 2022.04.15., 점유개시일 2022.04.06.으로 모두 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸합니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없습니다. 다만 가격에서는 신건 최저가를 그대로 긍정하기 어렵습니다. 단지의 최신 신고 거래는 2026.06. 전용 32.25㎡, 13층 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다. 본건 최저가 162,000,000원은 이보다 27,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 14층비-1404호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2019.04.05 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
말소기준은 2019.04.25. 설정된 명지농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원이었고 2021.07.14. 변경등기에는 채권최고액 1,344,000,000원이 기재되어 있습니다. 2025.06.09.에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 본건 임차권과 경매개시결정, 부산진구 및 국의 압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 본건 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창율 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.15 | 2022.03.22 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김창율은 2022.03.22. 임대차계약 및 확정일자를 갖췄고 2022.04.06. 점유를 시작, 2022.04.15. 주민등록을 마친 뒤 2024.07.15. 주택임차권등기를 했습니다. 하지만 말소기준일 2019.04.25.보다 모두 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 선순위 근저당권 채권액이 매각대금을 크게 초과해 현재 가정 매각가에서는 임차인에게 돌아갈 배당재원이 남지 않습니다. 그래도 그 미배당 보증금 120,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 거래’를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 확인 거래는 7건이고 전체 평균은 195,714,285원입니다. 그러나 그 평균에는 2023~2024년 200,000,000원~220,000,000원대 고가 거래가 포함되어 있습니다. 반면 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 34.4% 낮은 하락 추세이므로 가격 메리트는 전체 평균이 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
본건 전용면적은 28.1317㎡인데 확인된 거래는 모두 32.25㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 135,000,000원을 본건의 정확한 시세로 단정할 수는 없습니다. 다만 더 큰 32.25㎡ 물건의 최신 거래가 135,000,000원인데, 더 작은 본건의 신건 최저가가 162,000,000원이라는 점은 가격 안전마진이 확인되지 않는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 근저당권 채권에 3,441,068,000원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 김창율 임차권은 후순위라 매수인 인수는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 3,441,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 3,473,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 3,498,571,520원 | 0원 |
대항력 인수형이 아니므로 유찰에 따라 최저가가 내려가면 매수인의 실질취득가도 그대로 내려갑니다. 1회 유찰 시 129,600,000원은 최신 거래 135,000,000원보다 낮아지는 구간이지만, 비교 거래 면적이 본건과 다르므로 그 자체만으로 적정가를 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 19층, 사용승인일 2019.04.05. 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 144세대 오피스텔로 확인 거래는 있으나 최근 가격이 과거보다 크게 낮아졌고, 본건과 동일 면적 거래가 확인되지 않아 가격 산정의 불확실성이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 162,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 120.0%입니다. 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 수치보다 최근 거래를 우선하세요.
- 면적 차이 확인. 본건은 전용 28.1317㎡, 확인 거래는 32.25㎡입니다. 동일 면적·유사 층 실거래를 추가 대조하지 않고 135,000,000원을 절대 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 임차권 확인. 김창율 보증금 120,000,000원은 대항력 없는 후순위 임차권으로 매수인 승계 대상이 아니지만, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 기준 근저당권은 2025.06.09. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 채권자·배당 관련 최신 서류를 대조하세요.
- 세금·관리비. 부산진구와 국의 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위와 미납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 주거용 이용. 공부상 업무시설과 실제 주거 이용이 함께 나타나므로 금융·세금·전입·용도 관련 실무 조건을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2019.04.25. 근저당권이 말소기준이고, 김창율의 120,000,000원 임차권은 그보다 뒤에 형성돼 대항력도, 매수인 인수도 없습니다. 즉 낙찰가 162,000,000원이 곧 실질취득가입니다.
문제는 그 162,000,000원이 최근 시장 흐름에서 낮은 가격이 아니라는 점입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원이고 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 비교 거래 면적이 32.25㎡로 본건 28.1317㎡와 다르다는 한계까지 감안하면, 과거 전체 평균 195,714,285원의 82.8%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 근거는 부족합니다. 권리 인수는 0원, 하지만 신건 가격 메리트도 확인되지 않음. 이 물건은 적어도 현재 회차에서는 가격을 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.
