부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 15층 B-1504호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정조사상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 사용승인일은 2019.04.05이며, 건물은 지하3층·지상19층 철근콘크리트 구조입니다.
권리의 기준점은 2019.04.25 설정된 명지농업협동조합 근저당입니다. 본건 임차권자 박진희의 임대차계약일 2019.10.01, 확정일자 2019.10.02, 주민등록일자 2019.10.15, 점유개시일 2019.11.03은 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고 매수인이 보증금 120,000,000원을 승계하지 않습니다. 2024.07.22 등기된 주택임차권 역시 말소기준권리보다 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 15층비-1504호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 대상 면적 | 28.1317㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준은 2019.04.25 명지농업협동조합 근저당입니다. 당시 채권최고액은 3,600,000,000원이었고, 2021.07.14 변경등기로 1,344,000,000원으로 변경되었습니다. 이후 2025.06.09 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 본건 B-1504호 기준 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진희 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.15 | 2019.10.02 | 120,000,000원 | 2024.07.22 | 대항력 없음 후순위 우선변제 승계 0원 |
박진희의 확정일자는 2019.10.02로 확인되지만 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당이 먼저 배당되고, 현재 162,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 선순위 근저당 단계에서 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 임차권은 매각으로 소멸하므로 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최근 1.35억’을 먼저 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 실거래 7건은 모두 전용 32.25㎡ 표본이고, 본건 대상 면적은 28.1317㎡로 직접 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 절대적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 가격 방향을 볼 때는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 162,000,000원입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원과 비교하면 82.8%로 보일 수 있지만, 이 평균에는 2023~2024년 200,000,000원~220,000,000원대 거래가 다수 섞여 있습니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이고, 실질취득액은 이 최근 시세의 120.0%입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -34.4% 하락한 흐름도 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원* | 158,932,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 근저당은 2019.04.25 설정 당시 채권최고액 3,600,000,000원이었고, 2021.07.14 변경등기에는 채권최고액 1,344,000,000원이 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,068,000원과 선순위 근저당 158,932,000원으로 매각대금 162,000,000원이 전부 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2019.04.05 사용승인, 지하3층·지상19층 철근콘크리트 건물이며 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지는 144세대이고 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 5.56%입니다. 최근 실거래 추세가 -34.4%인 만큼 과거 고가 거래보다 최근 거래 수준을 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 162,000,000원은 최근 시세의 120.0%입니다.
- 면적 불일치 확인. 실거래 표본은 32.25㎡, 본건은 28.1317㎡이므로 동일면적 실거래가 아닙니다. 면적 차이를 무시한 단순 평균 비교는 피해야 합니다.
- 임차권 명도 상태 확인. 박진희 임차권은 후순위이고 매수인 승계는 0원이지만, 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 2019.04.25 설정 후 2021.07.14 채권최고액 변경, 2025.06.09 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전이 있습니다. 최신 등기 상태를 원본과 대조하세요.
- 세금·배당 변수. 부산진구 압류와 국 압류가 등기돼 있으며, 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 회차별 가격. 현재 162,000,000원, 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2019.04.25 선순위 근저당 뒤에 박진희의 임대차와 임차권등기가 위치해 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류와 이후 압류도 매각으로 소멸하는 구조여서 권리 인수 측면에서는 부담이 작습니다.
하지만 가격은 별도입니다. 신건 실질취득액 162,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 120.0%이고, 최근 추세도 -34.4%입니다. 과거 전체 평균 195,714,285원과 비교해 82.8%라는 숫자만 보면 싸 보일 수 있으나, 최근 시장은 그 방향과 다릅니다. 게다가 실거래 표본 면적 32.25㎡와 본건 28.1317㎡가 일치하지 않아 시세 판단에는 추가 보수성이 필요합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단할 물건입니다.
