부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 8층비-809호로, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 권리의 출발점은 2019.04.25 명지농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 대상 호실의 강유리 임차권은 주민등록일과 확정일자가 모두 2019.08.01로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 166,000,000원인데, 2026.06 최신 거래가와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원입니다. 과거 7건 전체 평균 195,714,285원만 보면 최저가가 그 평균의 84.8%로 낮아 보이지만, 최근 거래 흐름은 -34.4%로 하락했습니다. 가격 판단의 기준은 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 8층비-809호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.04.05 · 144세대 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 근저당이 먼저다
말소기준은 2019.04.25 설정된 명지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.07.14 근저당권 변경등기에 채권최고액 1,344,000,000원이 기재됐고, 2025.06.09에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 부산진구 압류와 국세 압류, 경매개시결정 역시 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다.
대상 호실 임차인
대상 809호 기준 확인되는 실제 임차인은 강유리 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자이며, 임차보증금은 120,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강유리 | 건물 전부 | 2019.08.01 | 2019.08.01 | 120,000,000원 | 있음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강유리의 임대차계약일은 2019.07.31, 점유개시일은 2019.07.31이며 주민등록과 확정일자는 2019.08.01입니다. 말소기준일 2019.04.25보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2024.07.10 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 임차보증금 120,000,000원을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조가 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1건’이 더 중요하다
대동레미안센트럴시티의 비교 면적군 실거래는 7건입니다. 과거에는 200,000,000원대 거래가 있었지만 최신 거래는 2026.06 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이고 신건 최저가가 그 평균의 84.8%라는 수치만 보면 할인처럼 보입니다. 그러나 최근 가격은 달라졌습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 135,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -34.4%입니다. 현재 최저가 166,000,000원은 최근 시세의 123.0%이므로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 162,876,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 166,000,000원 가정 시 집행비용 3,124,000원을 제외한 162,876,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당 채권 미배당액은 3,437,124,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층·지상19층, 사용승인일은 2019.04.05입니다. 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 흐름. 전체 실거래 7건 중 최근 12개월 거래는 1건이고, 최신 거래가격은 135,000,000원입니다. 최근 가격 추세가 -34.4%인 만큼 과거 거래가를 그대로 현재 환금가치로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 123.0%입니다.
- 유찰 시나리오. 신건 166,000,000원, 1회 유찰 132,800,000원, 2회 유찰 106,240,000원으로 가격 구간이 달라집니다.
- 임차권 원본 대조. 강유리 임차권은 전입·확정일자가 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2021.07.14 채권최고액 변경과 2025.06.09 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기부와 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 업무시설이지만 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 실제 사용상태와 점유상황을 현장에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2019.04.25 근저당권이 말소기준이고, 강유리 임차인의 전입·확정일자는 2019.08.01로 뒤에 있습니다. 따라서 임차보증금 120,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아니며 실질취득액은 신건 기준 166,000,000원입니다.
하지만 그 166,000,000원이 바로 가격상의 약점입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 135,000,000원이고, 현재 최저가는 그 최근 시세의 123.0%입니다. 최근 추세 역시 -34.4%입니다. 과거 전체 평균 195,714,285원에 비해 낮다는 이유로 현재 회차에 가격 메리트를 부여하면 하락 흐름을 놓치게 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 현재 신건보다 최근 실거래 수준과 유찰 이후 가격을 우선 비교해야 하는 오피스텔입니다.
