부산지방법원 2024타경65630. 대상은 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 8층 B-805호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정 조사상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.04.25. 설정된 명지농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 김기홍의 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정과 압류가 이어졌고, 이들 후순위 권리는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 중요한 것은 현재 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가 157,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 비교 가능한 최근 거래는 2026.06 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다. 최저가는 최근 시세의 116.3%로, 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 8층비-805호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2019.04.05 |
| 규모 | 지하 3층 · 지상 19층 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수액은 0원
말소기준은 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권입니다. 김기홍은 임대차계약일 2022.03.28., 점유개시 2022.04.01., 주민등록 2022.04.06., 확정일자 2022.03.28.이며 2024.06.10. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 권리판정상 대항력이 없고 임차권도 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 대상 호실 김기홍
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기홍 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.06 | 2022.03.28 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
김기홍의 전입일은 말소기준일인 2019.04.25.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 있는 인수형 임차권이 아니며, 제공된 배당·권리판정에 따라 매수인이 보증금 50,000,000원을 따로 승계하는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 거래’를 봐야 한다
단지 비교 거래는 전용 32.25㎡ 거래들이며, 대상 면적은 28.1317㎡로 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접 동일면적 시세라기보다 단지 가격 흐름을 확인하는 참고 비교로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 과거의 200,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 정확도 측면에서는 최신 거래와 최근 12개월을 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 135,000,000원, 현재 최저가 157,000,000원은 그 금액의 116.3%입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.4%로 하락했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,870,000,000원에 대해 예상 배당액은 154,002,000원이며, 미배당액은 7,715,998,000원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 7,715,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 7,746,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 7,771,726,720원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층, 사용승인일 2019.04.05.이며 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래성. 대동레미안센트럴시티는 144세대이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최신 거래에 둘 것. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최신 135,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해 판단해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적 28.1317㎡와 비교 거래 32.25㎡가 일치하지 않으므로, 단순 평면 비교보다 개별 호실 면적·구조·층을 함께 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 김기홍의 임차보증금 50,000,000원과 전입·확정일자·임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 2019년 최초 3,600,000,000원, 2021년 1,344,000,000원 변경, 2025년 농업협동조합자산관리회사 이전의 연결관계를 원본 등기로 확인해야 합니다.
- 용도·대출 조건 점검. 공부상 업무시설인 주거용 오피스텔이므로 실제 금융조건과 취득 후 활용계획을 오피스텔 기준으로 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 미납 관리비와 당해세는 배당·취득비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 보류”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명료합니다. 2019.04.25. 근저당이 말소기준이고, 김기홍의 전입과 임차권등기는 그 뒤이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 157,000,000원은 최신 거래 135,000,000원의 116.3%이고, 최근 흐름은 -34.4% 하락입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 195,714,285원을 근거로 현재 신건을 저평가 물건이라고 보는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 사건의 핵심은 권리 인수보다 최근 하락한 시세와 입찰가의 괴리입니다.
