부산지방법원 2024타경65630. 대동레미안센트럴시티 14층비-1409호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리의 기준점은 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 부산진구 압류, 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 1409호에는 박미송이 2019.10.04. 전입한 것으로 확인됩니다. 말소기준일인 2019.04.25.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건의 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심 변수는 임차보증금 인수가 아니라 현재 최저가가 최근 시장가격보다 높은지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 14층비-1409호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2019.04.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.25. 명지농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원이었고 2021.07.14. 변경등기로 채권최고액 1,344,000,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2025.04.24. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 주택도시보증공사의 가압류 4,270,000,000원과 경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 본건 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미송 | 1409호 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 같은 건물의 804호, 805호, 809호, 810호, 904호, 1404호, 1407호, 1504호, 1506호, 1510호 등 다른 호실 전입자도 함께 확인되지만, 본 분석 대상은 1409호입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.35억, 신건은 1.72억
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래 7건 중 최신 거래는 2026.06, 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 135,000,000원이며, 현재 최저가 172,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.4%입니다. 전체 7건 평균 195,714,285원만 보면 최저가가 87.9%로 낮아 보이지만, 과거의 200,000,000원~220,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,870,000,000원에 비해 매각대금이 작아 7,701,208,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 채권 미회수 문제이며, 본건 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상19층, 사용승인일 2019.04.05이며 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 1,994.2㎡, 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래. 단지는 144세대이고 비교 실거래 7건이 확인되며, 최신 거래는 2026.06의 135,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -34.4%가 확인되므로 과거 200,000,000원대 거래만으로 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 1409호 임차 확인. 박미송의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 명도와 실제 점유상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원입니다. 최근 거래 135,000,000원과 함께 비교하세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설이면서 주거용으로 이용 중이므로 실제 사용현황과 관련 비용·운영조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 아니다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 본건 1409호 전입자도 말소기준 이후 전입이라 매수인이 떠안을 임차보증금 위험은 확인되지 않습니다. 권리 측면에서는 접근하기 쉬운 편입니다. 하지만 신건 최저가 172,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 135,000,000원을 27.4% 웃도는 수준이고, 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보면 싸게 보이는 착시가 생길 수 있습니다. 현재 회차의 판단은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 1회 유찰 가격 137,600,000원부터 최근 시세와의 간격이 크게 좁아지는 만큼, 가격 메리트는 유찰 이후 다시 평가하는 편이 적절합니다.
