부산지방법원 2024타경65630. 본건은 대동레미안센트럴시티 15층비-1510호로, 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정·압류·주택임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 1510호와 연결되는 임차권자 이은미는 임대차계약일 2019.09.17, 주민등록일 2019.09.20, 점유개시일 2019.10.07, 확정일 2019.09.17이며 임차보증금은 120,000,000원입니다. 그러나 주민등록일과 점유개시일이 모두 말소기준권리 2019.04.25보다 뒤이므로 본건에서는 대항력 없는 후순위 임차권으로 분석됩니다. 배당요구도 2024.07.17에 확인되며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 15층비-1510호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2019.04.05 / 144세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤의 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.25. 명지농업협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원이며 2021.07.14. 변경등기로 1,344,000,000원이 기재됐고, 2025.06.09. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 갑구의 경매개시결정과 부산진구·국의 압류 역시 기준권리 뒤라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은미 | 건물 전유부분의 전부 | 2019.09.20 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.07.17 | 매수인 승계 0원 |
현황조사에는 채주안·김기홍·강유리·이동규·유채림·김창율·강혜진·박미송·박진희·이동수 등 다른 호실 점유자도 기재돼 있습니다. 이들은 각각 804호·805호·809호·810호·904호·1404호·1407호· 1409호·1504호·1506호 점유자로 조사됐고 모두 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 본건 1510호의 핵심 임차관계는 이은미의 임차권등기입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 거래 표본은 전용 32.25㎡ 거래 7건입니다. 과거 전체 평균은 195,714,285원으로 신건 최저가 170,000,000원이 그보다 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 최근 가격 판단에서는 이 숫자를 그대로 쓰면 위험합니다. 가장 최근인 2026.06 거래가 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -34.4% 하락한 것으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
따라서 가격 메리트 판단의 기준은 전체 평균 195,714,285원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 170,000,000원은 최근 시세의 125.9%입니다. 즉 권리가 깨끗하다는 이유로 신건 최저가를 ‘저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 2. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 166,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 170,000,000원 가정 시 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권 기준 미배당액은 3,433,180,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼야 최근 시세에 접근
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 3,433,180,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 3,466,704,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 3,493,523,200원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 170,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원보다 높고, 1회 유찰 시 136,000,000원이 돼 최근 거래 135,000,000원에 가까워집니다. 2회 유찰 시에는 108,800,000원입니다. 다만 현재 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%로 집계돼 있어 환금성과 응찰 수요도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상19층, 사용승인일 2019.04.05. 위생·급배수·화재탐지·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 144세대, 최근 거래 표본 7건이며 최신 거래는 2026.06의 135,000,000원입니다. 최근 추세 -34.4%, 경매 낙찰률 5.56%는 가격 설정을 보수적으로 해야 할 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 170,000,000원은 최근 시세의 125.9%로, 현 회차에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 임차권 확인. 이은미의 임차보증금은 120,000,000원이지만 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 회차별 접근. 1회 유찰 시 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 내려갑니다. 최근 거래 135,000,000원과의 위치를 회차마다 다시 비교해야 합니다.
- 배당 변수. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 매각물건명세서와 배당요구종기 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차권과 압류가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원이어서 권리 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 현재 실질취득액 170,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 135,000,000원의 125.9%입니다. 여기에 최근 거래 추세 -34.4%, 경매 낙찰률 5.56%가 겹칩니다. 과거 전체 평균 195,714,285원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현재 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 가격이 내려온 뒤 최근 거래와 다시 맞춰보는 접근이 더 합리적인 구조입니다.
