부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 8층 비-810호, 공부상 업무시설인 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2019.04.25 설정된 명지농업협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정·부산진구 압류·국 압류와 2024.07.17 등기된 이동규의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인보다 가격입니다. 이동규의 임차보증금은 120,000,000원이지만 주민등록일과 확정일자가 모두 2021.06.14로 말소기준인 2019.04.25보다 늦습니다. 배당요구도 2025.01.17에 이루어졌으나, 현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권자에게 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 배당되는 구조입니다. 임차보증금 미회수분이 발생하더라도 대항력이 없어 매수인이 승계하는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 8층비-810호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 29.6274㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2019.04.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 임차권
말소기준은 2019.04.25 명지농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원이고, 2021.07.14 변경등기로 채권최고액 1,344,000,000원이 기재되어 있으며, 2025.06.09에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2024.11.25 임의경매개시결정과 이후 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 배당 미회수와 매수인 승계는 별개
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동규 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.14 | 2021.06.14 | 120,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
이동규는 2025.01.17 배당요구를 했습니다. 다만 현재 매각가 165,000,000원 가정의 배당표에서는 집행비용 3,110,000원을 뺀 161,890,000원이 근저당권자에게 배당되어 매각대금이 모두 소진됩니다. 따라서 임차보증금 120,000,000원은 이 배당 시뮬레이션상 별도 배정되지 않습니다. 그러나 배당받지 못한 보증금이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 이동규는 말소기준보다 늦은 후순위 임차인이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
대동레미안센트럴시티의 비교 실거래는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 과거에는 200,000,000원~220,000,000원 거래가 다수 포함되어 있어 전체 평균만 보면 현재 시장을 높게 평가할 수 있습니다. 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
최신 거래는 2026.06의 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 165,000,000원은 이 가격의 122.2%로, 약 30,000,000원 높습니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -34.4% 낮아진 하락 추세까지 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션의 미배당액은 3,438,110,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기에는 2021.07.14 채권최고액을 1,344,000,000원으로 변경한 기록도 있으므로 실제 배당관계는 등기 원본과 채권계산서를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 권리 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 3,438,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 3,470,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 3,496,678,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 132,000,000원으로 최신 거래 135,000,000원보다 낮아지며, 2회 유찰 시에는 105,600,000원입니다. 현재 신건 165,000,000원과 달리 1회 유찰 시점부터는 최신 실거래와 비교할 수 있는 가격대에 들어옵니다. 권리 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어, 이 사건은 권리보다 입찰가격이 의사결정의 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상19층, 사용승인일 2019.04.05. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 실거래 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 보세요. 현재 최저가는 그 122.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -34.4% 낮습니다. 과거 200,000,000원대 거래를 현재 가치의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 임차권 원본 확인. 이동규의 임차보증금 120,000,000원은 배당으로 전액 회수되지 않는 구조지만, 주민등록·확정일자가 말소기준보다 늦어 매수인 승계는 0원입니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 최초 채권최고액 3,600,000,000원, 2021.07.14 변경 1,344,000,000원, 2025.06.09 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 원본에서 대조하세요.
- 오피스텔 이용상태 확인. 공부상 업무시설이면서 실제 주거용으로 이용 중인 물건이므로 현황과 관리 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.25 근저당이 말소기준이고, 이동규의 주민등록·확정일자와 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 따라서 120,000,000원 보증금의 배당 미회수 가능성과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건의 실질취득액 165,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 122.2%입니다. 최근 가격 추세도 -34.4%이고, 단지 경매 매각률은 5.56%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 권리는 통과지만, 현재 가격은 보류. 이 물건은 신건의 깔끔한 권리보다 최근 실거래와 유찰 이후 가격을 중심으로 판단해야 합니다.
