부산지방법원 2024타경65630. 부산 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 14층 비-1407호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설 오피스텔로 등재되어 있고 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2019.04.25. 설정된 명지농업협동조합 근저당입니다. 이후 본 호실에 설정된 강혜진의 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 부산진구·국 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본 호실에서 확인되는 임차권자 강혜진은 임대차계약일 2019.09.18., 주민등록일과 확정일자 2019.09.19., 점유개시일 2019.10.01.이며 보증금은 50,000,000원입니다. 전입일 자체가 말소기준일 2019.04.25.보다 늦어 대항력이 없는 후순위 임차인으로 정리되고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 14층비-1407호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 주거용 오피스텔 이용 |
| 대상 면적 | 28.1317㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 사용승인일 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 임차권
핵심은 날짜입니다. 명지농업협동조합 근저당이 2019.04.25. 먼저 설정됐고, 강혜진의 주민등록일·확정일자는 2019.09.19.입니다. 따라서 강혜진은 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없습니다. 이후 2024.07.19. 주택임차권등기가 이뤄졌지만 이 역시 말소기준보다 뒤입니다. 주택도시보증공사의 4,270,000,000원 가압류와 부산진구·국의 압류도 후순위로 매각 소멸합니다.
② 본 호실 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강혜진 | 건물 전유부분 전부 | 2019.09.19 | 2019.09.19 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
강혜진은 2024.07.19. 배당요구가 확인되고 주택임차권등기도 같은 날 접수됐습니다. 다만 대항력 판단의 기준이 되는 전입일 2019.09.19.이 말소기준일 2019.04.25.보다 늦습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 비교 실거래 표본은 32.25㎡이고 대상 면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않기 때문에 절대적인 동일 호형 비교로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 최근 흐름은 명확합니다. 최신 거래는 2026.06, 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이라 현재 최저가가 전체 평균의 82.8%로 보일 수 있습니다. 하지만 최근 12개월에는 135,000,000원 거래 1건이 있고, 최저가 162,000,000원은 그 최근 평균의 120.0%입니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간의 추세가 -34.4%입니다. 따라서 과거 200,000,000원대 거래를 섞은 전체 평균을 근거로 현재 신건을 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서 채권자 총 청구액은 7,870,000,000원, 총 배당액은 158,932,000원, 미배당액은 7,711,068,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 7,711,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 7,743,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 7,768,571,520원 | 0원 |
낙찰가가 내려가더라도 이 사건은 제공 시나리오에서 매수인 인수가 계속 0원입니다. 따라서 회차가 진행될수록 실질취득액도 매각가와 함께 낮아집니다. 현재 회차의 문제는 권리가 아니라 최근 시세 135,000,000원보다 높은 162,000,000원이라는 가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.04.05이며 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 환금성. 144세대 단지이고 경매 통계상 낙찰률은 5.56%, 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 최근 실거래 추세 -34.4%도 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해서 보세요. 현재 최저가는 최근 시세의 120.0%입니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적은 28.1317㎡이고 실거래 표본은 32.25㎡이므로 직접적인 동일 면적 비교가 아닙니다.
- 임차권 원본 대조. 강혜진의 전입일 2019.09.19.은 말소기준일 2019.04.25.보다 늦어 대항력 없음으로 분석되지만, 배당순위와 실제 점유상태는 매각물건명세서·현황조사를 최종 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 162,000,000원, 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원 시나리오를 최근 시세와 함께 비교하세요.
- 주거용 이용 확인. 공부상 업무시설이면서 실제 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건이므로 이용형태와 관련된 실무사항을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로”
이 물건은 2019.04.25. 근저당이 말소기준이고, 본 호실 임차인 강혜진의 전입은 2019.09.19.로 후순위입니다. 예상 인수액도 0원이어서 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 반면 신건 실질취득액 162,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 120.0%입니다. 최근 거래 추세도 -34.4%입니다. 과거 거래를 섞은 전체 평균만 보면 싸 보이지만, 최근 시장만 보면 반대입니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 회차별 가격입니다.
