부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 14층 B-1406호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 최초 소유자는 주식회사대동레미안이며 2019.10.11. 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다. 말소기준은 2019.04.25. 설정된 명지농업협동조합 근저당권입니다.
이후 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원, 부산진구 압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 산정합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격이 최근 거래 수준을 얼마나 웃도는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 14층비-1406호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 사용승인 2019.04.05. |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10. |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원으로 기재돼 있고, 공동담보목록 제2019-130호가 붙어 있습니다. 2021.07.14.에는 근저당권 변경등기로 채권최고액 1,344,000,000원이 별도 기재됐으며, 2025.06.09. 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다.
그 뒤 2024.08.29. 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원, 2024.11.25. 임의경매개시결정, 2024.12.02. 부산진구 압류, 2025.03.14. 국 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 1406호와 타 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 실제 점유자로 11명이 기재돼 있지만 호실은 804·805·809·810·904·1404·1407·1409·1504·1506·1510호입니다. 본건 B-1406호와 일치하는 임차인은 기재돼 있지 않습니다. 아래 사람들은 모두 전입일이 2019.04.25. 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채주안 | 804호 | 2019.07.24. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기홍 | 805호 | 2022.04.06. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유리 | 809호 | 2019.08.01. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 810호 | 2021.06.14. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유채림 | 904호 | 2024.04.11. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창율 | 1404호 | 2022.04.15. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜진 | 1407호 | 2019.09.19. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미송 | 1409호 | 2019.10.04. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진희 | 1504호 | 2019.10.15. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동수 | 1506호 | 2021.09.15. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은미 | 1510호 | 2019.09.20. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다
대동레미안센트럴시티 거래 표본은 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 그러나 최근 거래는 과거보다 크게 낮아졌습니다. 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원이고, 최근 구간이 과거 구간보다 -34.4% 낮습니다.
따라서 전체 평균 195,714,285원 대비 최저가가 82.8%라는 숫자는 가격 메리트 판단의 주근거로 쓰기 어렵습니다. 오히려 현재 최저가 162,000,000원은 최근 시세 135,000,000원의 120.0%로, 최신 거래보다 27,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 158,932,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,870,000,000원 중 예상 배당은 158,932,000원이고 미배당은 7,711,068,000원입니다. 이 미배당 채권은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 7,711,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 7,743,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 7,768,571,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2019.04.05.이며 지하3층·지상19층 철근콘크리트구조입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관·도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 토지는 주상용, 평지·가로장방 형태이고 서측 중로와 북측 소로에 접합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 지표. 단지는 144세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.0회, 낙찰률 5.56%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 2026.06. 최신 거래 135,000,000원과 최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -34.4%입니다. 신건 최저가 162,000,000원은 최근 시세보다 27,000,000원 높습니다.
- 면적 불일치 확인. 거래 표본은 32.25㎡이고 비교 대상면적은 28.1317㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 유형 거래를 추가 대조해야 합니다.
- 1406호 점유 확인. 현황조사 임차인 11명은 모두 다른 호실입니다. B-1406호 실제 점유자와 임대차관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2019년 설정, 2021년 채권최고액 변경, 2025년 확정채권양도 기록이 있으므로 최신 등기부에서 말소기준과 현재 권리자를 최종 대조하세요.
- 회차별 가격. 제공 시나리오상 1회 유찰 가격은 129,600,000원, 2회 유찰 가격은 103,680,000원이며 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수가 0원인 구조입니다. 하지만 가격은 다릅니다. 신건 162,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 135,000,000원의 120.0%이고, 최근 거래 흐름도 -34.4%입니다. 과거 220,000,000원대 거래가 섞인 전체 평균만 기준으로 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시세를 우선하면 현재 회차에는 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 게다가 비교 거래 면적도 일치하지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현재 신건보다는 최근 시세와 동일 면적 거래를 재확인한 뒤 회차별 가격을 판단하는 편이 맞습니다.
