부산지방법원 2024타경65630. 대상은 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 15층 B-1506호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 소유자는 주식회사디알종합건설이며, 2019.04.25. 명지농업협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 주택임차권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본 호수의 임차권자 이동수는 보증금 120,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2021.09.15.입니다. 말소기준일인 2019.04.25.보다 늦으므로 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 임차보증금 인수가 아니라 최근 거래보다 높은 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 15층비-1506호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.04.25. 명지농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원이고, 2021.07.14. 변경등기로 채권최고액 1,344,000,000원이 기재됐습니다. 2025.06.09. 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 후순위인 이동수의 주택임차권, 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 및 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본 호수는 대항력 없는 후순위 임차권
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동수 | 전유부분 전부 | 2021.09.15 | 2021.09.15 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이동수는 임대차계약일 2021.09.02., 점유개시일 2021.09.10., 주민등록일과 확정일자 2021.09.15.이며, 2024.07.25. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 실제 임차인은 본 호수 기준 이동수 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 135,000,000원, 신건은 120.0%
대동레미안센트럴시티의 확인된 거래는 7건이며 전체 평균은 195,714,285원입니다. 그러나 과거 200,000,000원·210,000,000원·220,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2026.06. 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
신건 최저가 162,000,000원은 전체 평균의 82.8%이지만, 이 수치만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고, 최저가는 그 120.0%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 -34.4%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균보다 낮다는 이유로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 158,932,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 7,870,000,000원 중 예상 배당액은 158,932,000원, 미배당액은 7,711,068,000원입니다. 채권자의 미배당이 크게 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 7,711,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 7,743,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 7,768,571,520원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분을 따라 인수액으로 전환되는 구조가 아닙니다. 이동수의 임차권은 후순위이고 대항력이 없으므로 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상19층, 사용승인일 2019.04.05.이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·스프링클러·기계식 주차타워·공동현관·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 시장성. 144세대, 최근 거래 표본 7건이며 단지 경매 낙찰률은 5.56%, 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 135,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 신건 162,000,000원을 과거 고가 거래와 비교해 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적은 28.1317㎡, 실거래 표본은 32.25㎡로 일치하지 않으므로 개별 호수 가격 검증이 필요합니다.
- 임차권 확인. 이동수의 보증금은 120,000,000원이지만 대항력 없는 후순위 임차권으로 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 이후 재비교. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원입니다. 각 회차에서 당시 최신 거래와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019.04.25. 근저당이고, 본 호수의 임차권자는 2021.09.15. 전입한 후순위 임차인이라 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 평가는 반대로 보수적이어야 합니다. 전체 거래 평균은 195,714,285원이지만 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 135,000,000원이고, 신건 최저가 162,000,000원은 그 120.0%입니다. 최근 추세도 -34.4%입니다. 게다가 실거래 표본 면적 32.25㎡가 대상 28.1317㎡와 일치하지 않아 정밀 비교에는 한계가 있습니다. 결론은 권리 인수 위험은 낮지만, 신건 가격 메리트는 낮다입니다.
