부산지방법원 2024타경65630. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 9층 B-905호로, 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이며 감정 조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다. 본건 전용면적은 28.1317㎡입니다. 등기상 소유자는 2019년 소유권보존 당시 주식회사대동레미안이었고, 2019.10.11 상호가 주식회사디알종합건설로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2019.04.25 설정된 명지농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리보다 뒤에 들어온 주택도시보증공사 가압류, 부산진구 압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권은 2021.07.14 채권최고액이 1,344,000,000원으로 변경됐고, 2025.06.09에는 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 흐름이 있어, 실제 배당관계는 최종 등기와 집행기록을 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경65630 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 9층비-905호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 전용 28.1317㎡ · 공부상 업무시설, 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상19층 · 사용승인일 2019.04.05 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 명지농업협동조합 / 1,131,715,771원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.04.25 근저당권
말소기준권리는 2019.04.25 명지농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,600,000,000원으로 등기됐고, 2021.07.14 변경계약으로 1,344,000,000원으로 변경됐습니다. 2025.06.09 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 지방세·국세 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
임차인·점유 조사 — B-905호와 일치하는 기재는 없음
현황조사에는 총 11명의 전입자가 기재돼 있으나 호실은 804호·805호·809호·810호·904호·1404호·1407호· 1409호·1504호·1506호·1510호로, 본건 B-905호와 일치하는 사람은 없습니다. 아래 기재자들은 모두 전입일이 말소기준일 2019.04.25보다 뒤여서 조사상 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 채주안 | 804호 | 2019.07.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기홍 | 805호 | 2022.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유리 | 809호 | 2019.08.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동규 | 810호 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유채림 | 904호 | 2024.04.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창율 | 1404호 | 2022.04.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜진 | 1407호 | 2019.09.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미송 | 1409호 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진희 | 1504호 | 2019.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동수 | 1506호 | 2021.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이은미 | 1510호 | 2019.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 봐야 한다
단지 실거래 표본은 전용 32.25㎡ 거래 7건입니다. 본건 전용면적은 28.1317㎡로 면적이 일치하지 않으므로 정밀한 동일면적 비교라고 볼 수는 없습니다. 다만 가장 최근 거래인 2026.06 거래가가 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 135,000,000원인 반면, 본건 실질취득액은 157,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이고 이 평균만 놓고 보면 최저가가 전체 평균의 80.2%로 보입니다. 그러나 이 값에는 2023~2024년의 200,000,000원·210,000,000원· 220,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 이 과거 평균보다 최근 12개월 평균 135,000,000원, 최신 거래 135,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -34.4%를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 2. 근저당 · 명지농업협동조합 | 3,600,000,000원 | 154,002,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 7,870,000,000원 중 154,002,000원이 배당되고 미배당액은 7,715,998,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 등기 흐름상 2021.07.14 근저당 채권최고액 변경과 2025.06.09 근저당권 이전이 있으므로 실제 배당은 원본 집행기록을 확인해야 합니다.
회차별 배당·취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 154,002,000원 | 7,715,998,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 7,746,958,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 7,771,726,720원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상19층, 사용승인일은 2019.04.05이며 승강기·스프링클러·기계식 주차타워·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 중로 및 북측 소로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방 형태로 공동주택 및 업무시설부지로 이용 중입니다.
- 건축·공부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 단지 144세대, 최근 12개월 실거래 1건, 단지 경매 낙찰률 5.56%입니다. 최근 가격 추세 -34.4%와 함께 보수적으로 볼 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 과거 평균에 두지 않기. 전체 실거래 평균 195,714,285원에는 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 135,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 면적 차이 확인. 본건은 28.1317㎡이고 실거래 표본은 32.25㎡입니다. 현재 확보된 거래만으로 동일면적 정밀시세라고 단정해서는 안 됩니다.
- 현재 회차 실질취득액 점검. 예상 인수액이 0원이므로 신건 실질취득은 157,000,000원입니다. 최근 시세 대비 116.3%라는 점을 입찰가 판단에 그대로 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현황조사 기재 11명은 모두 다른 호실입니다. B-905호의 실제 점유자를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2019.04.25 최초 3,600,000,000원 설정, 2021.07.14 1,344,000,000원 변경, 2025.06.09 농업협동조합자산관리회사로 이전된 흐름을 최종 등기와 배당요구 내역에서 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도 확인. 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로 현장 점유 및 관리비 체납 여부를 확인한 뒤 명도비용을 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건은 예상 매수인 인수액이 0원이고 말소기준 이후 권리도 정리되는 편이라 인수형 권리위험이 핵심인 물건은 아닙니다. 본건 B-905호와 일치하는 임차인 기재도 현재 현황조사 목록에는 없습니다. 하지만 가격에서는 보수적이어야 합니다. 신건 실질취득액은 157,000,000원인데 최근 12개월 평균과 최신 거래는 135,000,000원, 비율은 116.3%이고 최근 가격 추세는 -34.4%입니다.
특히 전체 평균 195,714,285원은 2023~2024년 고가 거래가 포함된 값이므로 이를 근거로 “감정가보다 싸다”고 결론내리면 현재 시장을 왜곡할 수 있습니다. 게다가 본건 28.1317㎡와 실거래 표본 32.25㎡의 면적도 일치하지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류. 현재 사건의 승부처는 인수금이 아니라 최근 시세와 실제 점유관계, 그리고 최종 근저당·배당내역을 확인한 뒤 얼마에 접근하느냐입니다.
